Итак, для начала создаем цель.
Нужно отталкиваться от вашей стратегии и порога вашего интереса. Например, вы не хотите заниматься организацией хостела или посуточной арендой и вам нужно, чтобы Дороти приносила минимум 80 000 рублей в месяц. Такой доход могут дать четыре студии. Это значит, что мы должны найти объект площадью минимум 80 квадратных метров с четырьмя окнами и разбить его на четыре квартиры. (Можно, конечно, просто купить четыре студии, но это не интересно. Мы же инвесторы. Помните? Ищем только ниже рынка!). Поэтому, определившись со стратегией, мы начинаем представлять, какая квартира нам бы подошла.
Если у вас нет четкого представления о том, как можно организовать пространство в студии, отсмотрите много студий. Это поможет вам сформировать в голове картинку, чтобы вы не искали «неведомо что».
Забиваем в поиске квартиру площадью от 65 до 100 квадратов. Почему не от 80? Очень часто, указывая в объявлении площадь, люди забывают учесть кладовки, подсобки, «тещины комнаты», а для нас это как раз то, что нужно.
Мы не ищем квартиры с евроремонтом. Зачем переплачивать за то, что мы будем сносить и перестраивать? В идеале нам вообще нужно найти что-то недорогое и очень страшное внутри. Чем страшнее, тем лучше. Мы купим недорого и сделаем конфетку. Точнее четыре конфетки. Подбирая объект, обязательно представляйте себе эти четыре маленькие, но очень удобные студии. Чем конкретнее будете представлять их, тем скорее найдете то, что вам необходимо.
Когда наконец из моря вариантов вы выловите свой, проверьте рентабельность по формуле эффективности. На этом этапе очень важно как можно точнее рассчитать стоимость будущего ремонта.
И применить «Метод Скруджа».
Метод Скруджа
Планируйте ремонт из самых недорогих материалов. Присматривайте простую мебель. Пусть внешний вид ваших студий выигрывает за счет дизайна, а не стоимости кафеля. Вспомните какой-нибудь недорогой номер в гостинице – все, что нужно, ничего лишнего, картинка на стене, зановесочка на окошке. Уютно и функционально.
Теперь важный момент. Чтобы хорошо сдать свою Дороти арендаторам, нужно установить цену чуть ниже рыночной. Процента на 3–4. Что это дает? Во-первых, вы сдадите Дороти быстро. Во-вторых, у вас будет много желающих, и вы сможете выбрать самого адекватного арендатора, а также установить удобные для вас правила.
Очень важный навык, который просто необходим при создании Дороти, – это умение рисовать планировки. Навык настолько важен, что хочу остановиться на нем отдельно.
Как лучше рисовать планировки
Друзья! Я категорически настаиваю на том, чтобы вы делали это карандашом на листочке в клеточку. Да, в наш век развитых компьютерных технологий я призываю вас как минимум на первых порах рисовать планировки именно от руки.
Мы все сейчас очень быстро печатаем на компьютере. Я, например, смотрю, как это делают мои дети, и не успеваю следить за их пальцами. Но разве не замечательно, что нас с вами когда-то научили писать ручкой по бумаге. Компьютер не всегда доступен. Не ограничивайте сами себя – умейте рисовать планировки не тогда, когда под рукой гаджет, а тогда, когда вам надо – в любой момент и в любом месте.
Итак, берем лист в клеточку, карандаш и ластик.
Метод полного интерьера
Обычно я задаю такой масштаб: 2 клеточки = 1 метр. Вы можете придумать другую систему, как вам будет проще. Определяем границы помещения.
Я стараюсь зарисовать все выступы, ниши, отметить места, где проходят коммуникации, электропровода, водопровод.
Дальше я начинаю расставлять мебель. По опыту я точно знаю размеры мебели. Вы можете по первости проверять эти данные, например, по каталогу ИКЕА, где очень удобно отражены все размеры. Я расставляю мебель так, как я бы сделала это для себя. Очень важно, чтобы уже на картинке вам было понятно, что вся необходимая мебель помещается, подоконник не мешает поставить тумбочку, а шкаф не закрывает собой окно.
Для чего мы это делаем? Не для того, чтобы бежать в магазин и покупать всю мебель, которую нарисовали. Мы делаем это для оптимальной организации будущего жилого пространства. Вполне возможно, что ваш арендатор захочет купить свою мебель и расставить ее по-своему. Прекрасно! Но вы должны уже в самом начале точно знать, что как минимум один вариант организации жилого пространства в студии получается и на этапе ремонта не обнаружится, что нет места для душа или кухонного блока.
Я призываю вас не лениться, исследовать разные варианты. Возможно, как раз ваша картинка, где все будет так комфортно и удобно расставлено, вдохновит вашего арендатора подписать с вами арендный договор.
И еще. Использование метода полного интерьера подразумевает, что вы очень хорошо знаете своего Боба. Особенно если ваша Дороти – коммерческое помещение. Здесь нужно пойти дальше, чем просто расставить мебель. Вы должны хорошо представлять, кому интересно арендовать ваш объект, и планировать все под потенциального заказчика. Требования к помещению у нотариальной конторы сильно отличаются от требований продовольственного магазина. Проведите разведку. Обязательно учтите все нюансы и заранее готовьте свою Дороти под конкретного Боба.
Если в ходе разработки интерьера возникают сложности с переносом коммуникаций или стен, нужно очень хорошо все просчитать. Это надо сделать, пока мы не загнали на объект бригаду рабочих и не переломали все несущие конструкции. Об этом мы поговорим в главе, посвященной ремонту.
Если какие-нибудь изменения требуется узаконить, нужно посчитать, что проще – «заморочиться» на процесс согласования или найти другое решение. Есть вещи, которые переносить и согласовывать очень сложно и дорого (например, перенос санузла с гидроизоляцией – очень приличная головная боль). Или несущие конструкции – здесь тоже требуется серьезный расчет для усиления проемов, чтобы в один прекрасный день на голову вашим арендаторам не упала ванна соседа сверху.
Согласование может быть длительным и дорогостоящим. Проверяйте все эти моменты на вашем листочке в клеточку. Иногда лучше совсем отказаться от какого-то варианта, чем погрязнуть в проблемах. И принимать решения о целесообразности той или иной стратегии нужно однозначно на этапе зарисовки плана, применяя метод полного интерьера.
Вашим домашним заданием к этой главе будет составить план квартиры, используя метод полного интерьера.
Я советую брать абсолютно реальные объекты. Если вам кажется, что это слишком сложно, для тренировки создайте инвестиционный проект из вашей собственной квартиры.
