Пусть расчеты инженеров доказывают, что вам и соседям ничего не грозит, если вы не согласуете снос несущей стены, вас смогут при случае обвинить в любой трещине в доме. И последствия могут очень сильно ударить по вашему кошельку. Для меня такой риск был бы неприемлем.
Рассмотрим другой пример. Я делю большую квартиру на студии и строю дополнительные стены из гипрока. Даже если я их не согласую, в чем риск? Я никак не смогу этим навредить соседям – это важно. И другое – если мне нужно будет продавать квартиру и ко мне придут технические специалисты, чтобы сделать замеры, худшее, что случится, – мне придется убрать эти дополнительные стены, чтобы вернуть все на места согласно первоначальному плану квартиры. Такой риск вполне приемлем.
Как удобнее анализировать риски? Конечно, по таблице!
Приведу еще один пример из моего инвесторского опыта. В Германии выплаты зарплат «в конверте» считаются очень серьезным правонарушением. Если такой факт обнаруживается, административно и финансово пострадают и работодатель, и работник, который пошел на такие условия.
В России в официальном списке документов, которые требует банк для рассмотрения кредитной заявки, фигурируют либо справка по форме 2-НДФЛ – то есть официальный документ, подтверждающий размер зарплаты, либо так называемая «справка в свободной форме».
Последняя удивительна тем, что в ней работодатель указывает «настоящую» зарплату своего сотрудника – те самые «деньги в конверте».
И странно даже не то, что работодатели выплачивают «серые» зарплаты, а люди вынуждены на это соглашаться. Меня шокировало то, что банки относятся к этому как к норме и принимают «серые» справки наравне с официальными. Ну их можно понять – просто иначе у них практически не осталось бы заемщиков.
О чем это говорит? Если что-то выгодно, правила и законы легко «подстраиваются» под ситуацию. Поэтому я как инвестор советую – всегда создавайте такие штурмовые конструкции, которые выгодны всем участникам сделки. В этом случае, даже если возникнут какие-нибудь трудности с согласованием, с финансированием, да с чем угодно, – решение найдется гораздо легче. В его поиске будут участвовать все заинтересованные в сделке стороны.
Вот с таким напутствием я подвожу вас к самому главному.
Мы дошли до того момента, когда вам пора проверить, насколько вам удалось усвоить полученную информацию. Мои ученики, которые занимаются на курсе, на этой стадии готовят к защите диплом – свой инвестиционный проект. Конечно, они находятся в более выгодном положении, поскольку в подготовке диплома им помогают наши методисты, а задавать вопросы и просить советы они могут у всей группы.
Но вас я прошу сделать этот проект исключительно для себя. В процессе подготовки проекта вам станет понятно, какая информация «легла» хорошо, где остались пробелы и вопросы. А может быть, работая над проектом, вам придет в голову что-то такое, что станет для вас настоящей штурмовой конструкцией.
В любом случае вы получите практический навык по созданию инвестиционного цикла. Это будет схема, которую вы сможете применять и в дальнейшем. Мне бы очень хотелось, чтобы это был настоящий проект, под какой-нибудь вполне определенный объект, который вы найдете. Попробуйте. А вдруг ваши предварительные расчеты покажут, что у вас уже есть все для того, чтобы реализовать его?
Пробуем?
Ваш первый инвестиционный проект
1. Название – тема проекта
2. Мой Боб – описание
3. Моя Дороти – описание
4. Коридор покупки – с пояснением
5. Коридор продажи и оценка ликвидности – с пояснением
6. Изменения, реконструкция, улучшения – все, что мы будем делать с объектом, чтобы привлечь своего Боба
7. Коридор аренды – с пояснением
8. Оценка эффективности актива по таблице
9. Сроки
a. Покупки
b. Реконструкции
c. Сдачи в эксплуатацию
d. Начала аренды (или продажи)
10. Стратегия выхода
11. Идея для следующего цикла
Мои рекомендации
Название – тема проекта
Придумайте креативное название своего проекта. Пусть оно вас вдохновляет. Добавьте к нему описание стратегии в одну строку. Например, пять комнат посуточно из трехкомнатной квартиры.
Мой Боб – описание
Подумайте и подробно опишите своего потенциального арендатора. Если в вашей стратегии фигурирует продажа квартиры – опишите, кому вы будете ее продавать.
Моя Дороти – описание
Здесь нужно максимально подробно описать объект, который вы ищете для проекта. Вы готовы ждать именно этот вариант и, когда вы встретите его в реальности, вы узнаете его по своему описанию.
Если это кажется вам слишком виртуальным, возьмите любой конкретный объект.
Коридор покупки – с пояснением
Определите максимальную и минимальную цену объекта. Обоснуйте свои выводы.
Коридор продажи и оценки ликвидности – с пояснением
Определите минимальную и максимальную сумму, за которую вы сможете продать объект. Обоснуйте эти цифры.
Изменения, реконструкция, улучшения
Просчитайте стоимость ремонта. Опишите необходимые улучшения и обоснуйте их.
Коридор аренды – с пояснением
Определите, за какую минимальную и максимальную сумму вы сможете сдавать в аренду свой объект. Обоснуйте свои расчеты.
Оценка эффективности актива по таблице
Просчитайте различные варианты по таблице эффективности – аренда, продажа. Посмотрите, как сработает объект в долгосрочной перспективе.
Сроки
Планируйте сроки покупки объекта, рассчитайте время на реконструкцию, определите срок сдачи в эксплуатацию или продажи.
Стратегия выхода
Продумайте различные варианты стратегии выхода (сдавать посуточно, сдавать на длительный срок, продать, заложить). Выберете оптимальный вариант и обоснуйте свое решение.
Идея для следующего цикла
Создайте новый цикл для следующей стратегии.
Я очень надеюсь, что это домашнее задание не окажется для вас пустой тратой времени. Пусть оно станет вашим первым виртуальным проектом. Потренируйтесь на нем, поймите, чего вам не хватает, посоветуйтесь с ключевыми специалистами.
