Развитие городской инфраструктуры
Иногда рестораны закрываются и по независящим от бизнеса причинам. Как, например, произошло с рестораном «Наврус», принадлежащим ассоциации ресторанов «Веста-центр-интернешнл».
«Это был очень популярный ресторан с узбекской кухней, – рассказывает Андрей Озоль, директор по развитию ассоциации ресторанов “Веста-центр-интернешнл”. – “Наврус” – один из самых старых наших проектов, но его пришлось закрыть в связи с тем, что на этом месте будет создана транспортная развязка над Ленинградским проспектом.
Не повезло и ресторану McDonald’s, располагавшемуся на привокзальной площади Минска. Участок земли под ресторан был арендован McDonald’s у Мингорисполкома сроком на 40 лет. Компания вложила в строительство трехэтажного ресторана, рассчитанного на 190 посадочных мест, 2,5 млн. долл. Спустя пару лет оказалось, что земля принадлежала не администрации, а Белорусскому государственному университету. Закончилась история тем, что Мингорисполком договор об аренде с McDonald’s расторг, а БГУ начал строительство на этой территории факультета международных отношений».
Политические конфликты
К независящим от ресторатора причинам закрытия относятся еще всякие стихийные бедствия, катастрофы регионального масштаба, военные действия и просто разногласия различных стран в политических вопросах. Всем памятны недавние высказывания президента в отношении Грузии, которые повлекли за собой массовое закрытие грузинских ресторанов в обеих столицах на неопределенный срок. От антиглобалистов достается фаст-фуду, от защитников природы – ресторанам высокой кухни. Иметь арабский ресторан в славянской стране так же опасно, как открывать американскую точку питания в Ираке. Эти нюансы бывают неожиданными для аполитичных людей, но их все равно приходится учитывать. Многим – уже после закрытия.
Подводя итог, можно сказать, что цунами и ураган для среднего ресторана – маловероятная угроза по сравнению с небольшой ошибкой в бизнес-плане.
Глава 8
ФАКТОРЫ, ПОВЫШАЮЩИЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕСТОРАНА ПРИ ПРОДАЖЕ
Закрытие ресторана – такой же отдельный проект, как его открытие. Но универсальных решений при закрытии ресторанов нет. Все зависит от огромного количества разных факторов, которые необходимо учитывать. Хозяин продает и весь бизнес в целом, и каждый его элемент в отдельности.
Как влияет на продажу месторасположение ресторана
Как при покупке или открытии в любой форме, так и при продаже серьезную роль играет месторасположение ресторана.
Хорошее месторасположение – первая линия домов на проездных и людных улицах, в бизнес-центрах, на фудкорте крупного торгового центра – само по себе является дополнительным конкурентным преимуществом, так как позволяет заведению получить необходимое количество гостей без применения сложных и дорогих рекламных инструментов. С учетом дефицита подобных площадей на рынке это создает серьезную дополнительную стоимость бизнеса: при покупке компании, работающей на арендованных площадях, инвесторы согласны на увеличение сроков окупаемости инвестиций до трех лет при среднем показателе в 1,5-2 года. Подобные предложения брокеры часто выносят на заглавные места в рекламе, так как их удобно без риска предлагать людям, имеющим небольшой опыт в создании ресторанного бизнеса.
«Предлагается на продажу готовый бизнес – ресторан-кафе. Расположен в хорошем проходном месте, недалеко от станции метро в Восточном административном округе Москвы. Имеется вся разрешительная документация, включая лицензию на продажу алкоголя. Рекомендуем это предложение как профессионалам ресторанного бизнеса, так и тем, кто хочет попробовать себя в новом деле и приобрести работающий, рентабельный ресторанный бизнес. Помещение площадью 203 кв. м в торговом комплексе, в 100 м от выхода из станции метро. Состоит из двух частей – кафе на 30 посадочных мест на первом этаже и ресторана на 50 посадочных мест в подвале. Отличные отношения с арендодателем. Арендная плата – 14 700 долл. в месяц».
Такой подход объясняется наличием перспективы развития объекта. Например, в 2002 году было продано заведение, занимавшее арендованное помещение в центре Москвы (первый этаж, первая линия домов, большие витрины). Компания приносила всего 5 тыс. долларов в месяц и стоила 140 тыс. долларов. Несмотря на это, бизнес вызвал очень высокий интерес у профессиональных рестораторов: они видели возможности развития, обусловленные выгодным расположением заведения. После того как покупатель полностью заменил персонал ресторана, ввел в меню новые блюда, организовал бизнес-ланчи, прибыль фирмы выросла в несколько раз. Стоит отметить, что выставленный на продажу вполне успешный ресторан, расположенный в выгодном месте, будет стоить дороже бизнеса, приносящего равноценную прибыль, но отличающегося худшим местоположением. Большая проходимость практически гарантирует стабильно высокий доход. Нахождение в первой линии домов особо отмечают в объявлениях о продаже.
Если ресторан расположен в месте с низкими характеристиками проходимости и интенсивности автотрафика, необходимо оценить количество гостей, посещающих заведение, так как для его увеличения придется проводить активную рекламную политику; новому хозяину нужно будет поддерживать или увеличивать уже имеющийся рекламный бюджет. Если ресторан, расположенный в невыгодном месте, никак не рекламируется, то в подавляющем большинстве случаев его стоимость может снизиться на сумму, приблизительно равную годовому рекламному бюджету, типичному для заведения подобного уровня, – 15-150 тыс. долларов. Главное для продавцов таких ресторанов – не снижать рекламный бюджет во время поиска инвестора. Например, выставив на продажу известное заведение, расположенное на маленькой улочке в историческом центре Москвы, собственник практически отошел от дел, отказавшись от большей части маркетинговых мероприятий. За короткое время это снизило среднемесячную прибыль ресторана с 35 до 27 тыс. долларов, а цена бизнеса упала на 40 %.
Если ресторан находится в спальном районе, где существует определенная специфика организации работы (пониженные цены, ориентация на жителей близлежащих домов), нужно учитывать, что спрос на это предприятие будет значительно ниже, чем на такое же, расположенное в центре столицы. Важно также знать, что местоположение внутри района не оказывает большого влияния на ликвидность ресторана, зато сам район влияет на мотивацию инвестора. Так, в 2003 году продавались два ресторана, приносящие примерно одинаковую прибыль. Один был расположен в Люблино, а другой – в Митино. Второй стоил на 30 тыс. долларов дороже и вызывал больший интерес у инвесторов. Интересно, что с открытием новых станций метро и введением в строй новой недвижимости – как коммерческой, так и жилой – эта ситуация для разных ресторанов может меняться. Пока же по местоположению точка производит впечатление слабое, подчеркиваются другие его особенности.
«Продается ресторан в Юго-Западном округе. Ресторан занимает помещение площадью 226,5 кв. м на основании договора аренды. Договор аренды заключен до 2012 года. Помещение полностью отвечает требованиям к ведению ресторанного бизнеса: приточно-вытяжная система вентиляции, кондиционеры, горячая-холодная вода, необходимая присоединенная мощность электросети. Вся разрешительная документация имеется. Лицензия на алкоголь – 2008 г. ноябрь, СЭС – 2009 г. Разрешение на торговлю бессрочное».
