Где взять деньги?
Еще несколько лет назад банки давали добро на ипотеку только для покупки квартир в относительно свежих домах. Но конкуренция сделала свое дело, суровые банкиры смягчились и стали относиться с пониманием к хрущевкам, квартирам, продаваемым по сероватым схемам, загородным домам и даже комнатам. Ипотечные программы, позволяющие купить комнату, пока единичны, но они есть.
Важное условие: по документам это должна быть именно комната, а не доля. Или доля, но привязанная к комнате. Кроме того, если у вас в собственности находится часть квартиры – например, 1/2 – и вы планируете выкупить у соседа его половину, на это легко можно взять ипотечный кредит. В таком случае у банка в залоге будет вся объединенная квартира.
Еще одно условие: банки дают ипотеку именно на покупку. Иногда, при отсутствии согласия соседей, сделка оформляется через дарение. В таком случае можно воспользоваться потребительским кредитом. Обслуживание потребительского кредита дороже ипотечного (15–20 против 9–13 %), но иногда игра стоит свеч.
Доли и квартирное рейдерство
Когда в товарищах согласья нет,
На лад их дело не пойдет,
И выйдет из него не дело, только мука.
И. А. Крылов. Лебедь, рак и щука
Пришла пора рассказать о темной стороне квартирного бизнеса. Как всегда, если образовался правовой пробел, найдутся способы его обойти. Причем методами не совсем этичными. Больше 20 лет назад стартовала приватизация. Иногда квартира оформлялась на одно лицо, иногда на всех членов семьи. Кроме того, появилась возможность оставить квартиру в наследство. Один наследник? Все замечательно. Несколько наследников? Уже хуже. Квартира переходит в долевую собственность нескольких лиц. А дальше…
Если интересы всех совладельцев совпали, они вместе решают судьбу квартиры. Наследники продают имущество и делят деньги. Все отлично.
Представим другую ситуацию. Как в басне Крылова. Предположим, что однокомнатная квартира досталась в равных долях трем наследникам. «Лебедь» (наследник 1) живет в этой квартире. Ему все нравится, ничего менять не надо. «Рак» (наследник 2) хочет продать квартиру и разделить деньги. У Рака семья, он живет в другом месте. Ему не нужна доля, которой он все равно не сможет пользоваться. «Щука» (наследник 3) не нуждается ни в доле, ни в деньгах. Продадут квартиру – он получит свою долю. Не продадут – не получит. Ему все равно. Рак пытается уговорить всех продать квартиру и разделить деньги. Щука не против. Лебедь отказывается, ему удобно жить одному в квартире.
Что делать? Доли по суду не выделить в натуре, однушка – объект неделимый. Патовая ситуация. И тогда Рак решает продать свою долю. Он предлагает выкупить ее Лебедю и Щуке. И получает отказ. Нет денег, дорого, когда-нибудь потом, через год-два… Что делать Раку? Продать свою долю на сторону.
Кто купит долю у Рака? Добросовестному покупателю треть однушки не нужна. В квартире нельзя жить, нельзя сдавать. Что толку с документов на собственность?
Долю у Рака с удовольствием купят рейдеры. За цену минимум в три раза меньше, чем составила бы доля в случае продажи всей квартиры. Квартирные рейдеры – лица, выкупающие доли и принуждающие совладельцев к продаже всей квартиры.
Однажды, вернувшись домой, Мария обнаружила вскрытую входную дверь. В квартире, в половине комнаты, стояла чужая мебель. Двое мужчин показали копию свидетельства о праве на собственность на 1/2 доли квартиры и доверенность от собственника. «Теперь мы будем тут жить». Новый собственник незаконно сдал свою часть квартиры без согласия Марии. Закон нарушен, но признать договор найма недействительным и выселить проходимцев можно только через суд. Это время, волокита – но делать нечего, Мария пошла в суд. Решение суда было в ее пользу. Однако тут в квартиру заехали еще одни наниматели, а значит, необходим новый суд для их выселения. В конце концов у Марии лопнуло терпение и квартира была продана.
Можно обвинить рейдеров в беспринципности, аморальности, наглости… Но ведь Марии наверняка не раз предлагали продать квартиру и разделить деньги. И, только отчаявшись реализовать свою долю имущества, совладелец продал долю задешево рейдерам.
На данный момент в Москве есть целые агентства, которые специализируются на операциях с долями. Некоторые просто покупают максимально дешево, потом с наценкой продают. Другие пытаются принудить соседей к продаже всей квартиры. Разными способами.
Юридические тонкости
Комната подобрана, теперь поговорим об оформлении сделки. Оно сопряжено с большими трудностями, а в отдельных случаях и вовсе невозможно.
Итак, собственнику принадлежит часть квартиры. По закону он прежде всего должен предложить всем остальным собственникам выкупить свою долю. Делать это нужно письменно. Составляется извещение о том, что продается доля в квартире X по адресу Y за Z рублей. Заказное письмо с извещением отправляется другим сособственникам квартиры. С момента вручения извещения начинается месячный срок, за который другие совладельцы квартиры должны выкупить долю у продавца или отказаться от предложения. Месяц прошел? Прошел. Соседи ответили? Нет. Значит, можно продавать любому другому покупателю на свое усмотрение.
Если соседи свое жилье не приватизировали, то отказ от права преимущественной покупки дает собственник имущества в лице муниципалитета. В некоторых случаях муниципалитет выкупает долю.
А что, если сособственник не проживает в квартире и извещения не получил? Проблема! Даже если спустя месяц договор купли-продажи будет заключен и принят в Регистрационной палате, сосед сможет повернуть процесс вспять.
Продавалась 1/2 доля в трешке. Через нотариуса соседу было направлено извещение. Сосед, владелец 3/4 квартиры, извещения не получил, что спустя месяц подтвердил нотариус. Покупателя это не смутило. Был заключен договор купли-продажи, в ячейку положены деньги, документы сданы в Регистрационную палату… О сделке узнает сосед, и по его заявлению Регпалата приостанавливает регистрацию. Для покупателя ситуация неприятная. Как минимум – сделка затянется на несколько месяцев, а как максимум – отменится. Приостановку делают на три месяца. За это время сосед имеет право подать в суд иск о признании за ним права преимущественной покупки. После решения суда у соседа есть месяц, чтобы выкупить долю. Скорее всего, сосед приложит все усилия, чтобы собрать нужную сумму, ведь превращать свою квартиру в коммуналку или плацдарм для рейдеров желающих немного.
В описываемом случае покупатель сознательно взял на себя большой риск. Ведь все могло получиться иначе. Представьте: доля выкуплена, документы на собственность получены. И спустя месяцы сосед узнает о нарушении своих прав и обращается в суд с иском о расторжении сделки.
Впрочем, юридически все можно было сделать по-другому. Если покупатель располагает деньгами и не пользуется ипотекой, то:
