• Составляется договор дарения микроскопической доли квартиры. Например, 1/100 части. Дарение – безвозмездная сделка, соседи никакого отношения к ней не имеют. Микродоля переоформляется, получаются документы на собственность. Все. Теперь в квартире на одного сособственника больше.
• Заключается основной договор купли-продажи. Один сособственник продает другому сособственнику свою долю. Соседи опять не при делах. Сделка между совладельцами, чужим ничего не продают.
Почему не рекомендуется делать дарение на всю долю? На первый взгляд, хлопот меньше. Но, во-первых, с точки зрения закона это притворная сделка. А во-вторых – подарки облагаются налогом. Закон делает исключение только для близких родственников, им можно дарить без фискальных последствий.
Наиболее простой вариант – когда другие сособственники дают нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки. Но так бывает редко. Гораздо чаще продавец встречается с плохо скрытой враждой и ненавистью. И если совладельцы увидят возможность всунуть палки в колеса, то не замедлят воспользоваться таким шансом.
Бывает, что отчаявшийся выгодно продать свою небольшую долю собственник решает подзаработать. Это особенно характерно для Москвы и ближнего Подмосковья. В таком случае он дробит свою долю на мелкие части и продает буквально по несколько сантиметров. Покупатель становится собственником кусочка настоящей столичной жилплощади и бежит в паспортный стол делать постоянную регистрацию. Готов еще один новоиспеченный москвич.
Законодатели постепенно разбирают правовой бардак с долями. Если владелец небольшой доли попытается заселиться в квартиру, сособственник может подать в суд и принудительно выкупить микродолю. Но на практике это пока работает плохо.
Итак, покупка комнаты – отличный вариант, чтобы начать решать свой квартирный вопрос. Сделать первый шаг, вырваться из порочного круга «денег на квартиру не хватает!». Помните, что в долгосрочной перспективе цены растут, а инфляция в России даже по официальным данным превышает 10 %. Доля – вариант для профессионалов и инвесторов. Если это ваша первая покупка и ваши последние деньги, лучше с долями не связываться. Потом, после нескольких квартир, освоитесь на рынке недвижимости и начнете успешно зарабатывать на долях… А пока при имеющемся законодательном бардаке, неоднозначной судебной практике и отсутствии опыта вы можете просто заморозить свои деньги. Впрочем… Думайте сами, решайте сами. Удачи!
Часть IV
Риелтор. Выбираем с умом
Глава 1
Помощник или лишнее звено?
Нужен ли вам риелтор?
Нужен ли риелтор для покупки квартиры? Решать, конечно, вам. Но наше мнение таково.
Риелтор вам не нужен, если:
• Вы очень хорошо знаете рынок недвижимости. Следите за ним на протяжении долгого времени. Понимаете его законы и механизмы. Внимательное прочтение этой книжки вам, конечно, поможет, но этого недостаточно. Читайте аналитические материалы, профессиональные форумы. Например, форум NERS.ru, где общаются риелторы и другие профи рынка недвижимости.
• Вы точно знаете, в каком районе и какую квартиру хотите купить. Ваши цели и критерии четко сформулированы.
• Вы досконально изучили выбранный вами район.
• Вы хорошо понимаете и представляете юридическую процедуру покупки недвижимости. В этом вам поможет эта книга, а также Гражданский и Жилищный кодексы РФ.
• Вы способны проверить наличие необходимых документов и так называемую «юридическую чистоту» квартиры. Подробнее об этом читайте в части VII «Риски. Снизить и смириться».
• Вы профессионально умеете торговаться и вести переговоры. Для этого вам необходим опыт переговоров, причем в сложных, стрессовых ситуациях и для совершения крупных сделок. Важно знать человеческую психологию, чувствовать и «читать» людей, понимать их мотивы и потребности, подбирать правильные аргументы, сочетать мягкость формулировок и жесткость требований… Тогда ваш торг будет максимально эффективен. Подробнее о секретах торга читайте в главе «А поговорить?! Переговоры с продавцом недвижимости».
• Вы коммуникабельный человек и умеете ладить с самыми разными, в том числе и очень сложными людьми.
• У вас много свободного времени.
• У вас «простая» покупка (не размен), и объект вы ищете стандартный, каких много в продаже. Такой объект не нужно специально выслеживать, достаточно открыть базу объявлений и задать параметры.
• Вы никак не можете найти себе хорошего риелтора (эй, а как же мы?!).
Можно, конечно, купить квартиру и не обладая всеми этими качествами и знаниями. И некоторые покупают. Вопрос в эффективности этой покупки. Сможете ли вы найти и выбрать самую лучшую квартиру для вашего бюджета и обстоятельств? Сможете ли добиться от продавца самой низкой цены и самых выгодных условий? Сколько времени, сил и нервов потратите на покупку? Одни покупают квартиру за месяц, другие мучаются по полгода, выбирая все новые неподходящие варианты, получая отказы от банка, теряя внесенные авансы и т. д. Очень часто цена, заплаченная в итоге самостоятельным покупателем, оказывается выше, чем затраты покупателя с хорошим риелтором (даже с учетом комиссии этого риелтора). Хороший специалист помогает клиенту сэкономить.
Мы уже не говорим про перспективу вообще остаться без квартиры. Почему не говорим? Читайте ниже.
Риелтор или юрист?
Почему-то считается, что главное, зачем нужен риелтор, – обеспечить «юридическую безопасность», «юридическую чистоту сделки» и прочее. Это не так! Во-первых, изучить юридический механизм покупки и технологию проверки «юридической чистоты» квартиры не так сложно. Вы даже сможете сделать это сами, потратив определенное время. В том числе и благодаря этой книге. Во-вторых, если вы берете ипотеку, вам помогают юрист банка и юрист страховой компании – проверяют документы на квартиру и организуют сделку. В-третьих, можно нанять собственного юриста для проверки документов, и это будет дешевле, чем услуги риелтора.
Хотя юриста лучше не нанимать. Честно. Как показывает практика, юристы обычно так стремятся показать свою нужность клиенту, что забраковывают объекты и срывают сделки из-за всякой ерунды – в ущерб интересам этого самого клиента. Конечно, не все юристы так себя ведут, но довольно многие. В любом случае ни юрист, ни нотариус риелтора вам не заменят.
Основная задача риелтора – подобрать для вас оптимальный объект, с учетом всех ваших обстоятельств, потребностей и возможностей. Самый выгодный, самый комфортный, с наилучшим соотношением затрат и рисков. Именно этот этап самый сложный, и именно его большинство покупателей считают самым легким. Подумаешь, залез в Интернет, нашел объявление, позвонил…
