Привет, Боб!
Перед тем как вступить в ряды твоих учеников по технике приобретения недвижимости, я пребывал девять месяцев без работы и почти без доллара на существование. Я был вынужден наняться (терпеть не могу этого слова) на работу вдали от места, где прежде жил. Мы переехали и «устроились». Вскоре нам стало ясно, что район, в котором мы оказались, отличается дороговизной, нам не по карману, поэтому мы уже смирились с мыслью, что нам никогда не стать владельцами собственного жилья (по крайней мере, в этом районе). Затем мы начали на практике применять принципы, которым ты нас учил, и немного спустя наткнулись на «хрестоматийную» сделку.
Дом, о котором идет речь, пробыл на рынке менее двух недель, прежде чем я наткнулся на него в списках «Сайберхоумс». Мы немедленно съездили на машине на место, хорошенько осмотрели недвижимость со стороны, а затем сразу же позвонили агенту, ответственному за составление перечней недвижимости на продажу. Мы знали, что это была «горящая» недвижимость. Агента, какой требовался, не оказалось на месте, поэтому я переговорил с агентом по заказам, которая пустилась объяснять мне, что она работает лишь с потенциальными покупателями, что нам необходимо прийти к ним в офис для того, чтобы пройти квалификационную процедуру, что она не может показывать недвижимость людям просто с улицы… Короче, я ПОВЕСИЛ ТРУБКУ и сразу перезвонил другому агенту, с которым к тому времени завязал некоторое знакомство (по иронии, он оказался из той же конторы). Через пару часов нам уже показывали дом. Среди всех других, что мы с женой осматривали, этот понравился ей особенно. Хотя ей хотелось «идеального» дома, такого, в который можно въехать, даже не помышляя о каком-то ремонте, она дала добро почти не задумываясь – хотя дом требовал небольшого ремонта. Мы всю ночь решали и утром составили оферту.
За дом просили 104,9 тысячи долларов (на 10 тысяч ниже рыночной цены).
Новая кровля, новые ковровые покрытия, отремонтированная ванная комната. Владельцем дома являлась местная церковь.
Участок составлял 3/5 акра
(у большинства домов в этом районе участок составляет
1/4 акра).
Вместе с домом отдавалась плита и посудомоечная машина.
Мы предложили полную цену в размере 104,9 тысячи долларов, настаивая, однако, что владелец возьмет на себя расходы по заключению сделки в полном объеме: это 5,6 тысячи долларов. Никаких наличных. Продавцы согласились. Никаких уточнений, никаких встречных предложений. Заключение сделки заняло 5 недель. Осматривая дом перед самым подписанием, мы обратили внимание на дополнительные предметы обихода: новый холодильник и «буржуйка» были почему-то не вывезены, как остались висеть и все занавески на окнах. Мы уже до этого договорились о доставке нам масла в радиаторы, но, к нашему удивлению, радиаторы оказались полными, хотя изначально были наполнены лишь на четверть, и этот расход был за наш счет. В конторе, во время заключения сделки, мы напомнили продавцам обо всех оставшихся в доме вещах, на что они ответили «Счастливого Рождества!». Затем агент вручил НАМ чек на сумму 1,4 тысячи долларов – возврат залога по заключении сделки!
Мы въехали в дом через 4 дня, в день после Рождества. Жена и я ничего не подарили друг другу на Рождество, и наш сын получил меньше, чем ожидал; но все равно это было самое счастливое Рождество в нашей жизни.
Спасибо тебе, Боб! С наилучшими пожеланиями,
Эйден В. Куртис.
Недавно я прочел, что средняя семья экономит в течение трех лет, чтобы купить свой первый дом. Сберегая 250 долларов в месяц, три года потребуется, чтобы собрать всего 10 тысяч. В рассказанной только что истории семья, предпочтя творческий путь традиционному, сумела въехать в дом, принесший им автоматическую прибыль в размере 10 тысяч долларов плюс дополнительные 1,4 тысячи долларов наличными в качестве бонуса
[75] по заключении сделки. Ко времени, когда средняя семья приобретет свой первый дом по прошествии трех лет, «творческая» семья приобретет свою вторую или третью недвижимость, обеспечив себе суммарную прибыль в размере 100 тысяч долларов
[76]. Чувствуете разницу?
Одной из основных причин, по которым продавцы не желают ввязываться в сделки без наличной оплаты, является страх. Они желают гарантий, что покупатель будет делать выплаты, как обещал. Если последний остановит платежи, собственность продавца оказывается под угрозой. Продавца могут заставить вернуть себе проданный дом, который окажется в худшем состоянии, чем был, со всеми вытекающими последствиями. Для вас, как творческого инвестора, задача состоит в том, чтобы умерить тревоги продавца и решить вопросы его экономической безопасности таким способом, который не требовал бы от вас наличной оплаты. Можно предложить как минимум три:
1. Бланкетный залог
[77]. Если продавец возражает насчет сделки с малой наличной оплатой, то, возможно, исходя из соображения, что вам, не вложившему никаких собственных средств в финансирование сделки, вроде как нечего терять. В этом случае постарайтесь развеять эти сомнения, убедив продавца, что вы понесете некие потери, если впоследствии объявите дефолт по сделке. Предложите продавцу вариант бланкетного залога, который включает помимо недвижимости, приобретаемой вами, также дополнительное залоговое обеспечение. Возможно, вы обладаете выкупленной собственностью в составе другой заложенной недвижимости, или владеете комнатой в каком-нибудь горнолыжном комплексе, или даже являетесь владельцем хорошего автомобиля.
Добейтесь, чтобы продавец согласился впоследствии вернуть вам все, предоставленное в качестве дополнительного обеспечения, из суммарного залогового обеспечения при соблюдении вами неких оговоренных условий. Например, своевременная и в полном объеме плата в течение 12 месяцев или результаты новой оценки, показавшей наличие значительной доли выкупленной собственности в составе недвижимости, или финансирование вами в полной мере оговоренного объема ремонтных работ.
Нередко, предлагая бланкетный залог, вы добиваетесь, что продавец укрепляется в своем доверии к вам в достаточной мере, чтобы принять ваше «творческое» предложение.
2. Оформление страхования жизни с указанием продавца в качестве получателя страховки. Предложите продавцу, что вы приобретете полис страхования жизни на страховую сумму, равную вашему долгу. Этот жест покажет продавцу, что вы стремитесь развеять все его сомнения. Вам это будет стоить пустяки, зато продавец проникнется к вам доверием.
