Вы могли бы побеседовать с управляющим отделения вашего банка и попросить небольшую ссуду, которая помогла бы вам с уплатой аванса при покупке недвижимости. Вы аргументируете это тем, что вот уже несколько лет являетесь хорошим клиентом и обещаете вернуть деньги в кратчайшие сроки. Давайте предположим, что банкир ответит «нет». Это немедленно подсказывает вам идею поискать себе другого банкира, а заодно и другой банк. Но на сей раз, перед тем как открывать счет в новом банке, объясните управляющему, в чем ваша долгосрочная цель – построить такие отношения с банком, чтобы иметь возможность время от времени брать достаточно крупные кредиты, позволяющие реализо-вывать краткосрочные проекты в сфере торговли недвижимостью. Найдите банкира, у которого такая позиция встретит понимание. После чего начинайте строить названные долгосрочные деловые отношения. Разделяй и властвуй – идея № 5: распродажа переходящего к вам движимого имущества.
Вам известно, что в квартире в незанятой половине дома имеется рабочий холодильник, диван, кровати и микроволновая печь. В гараже, пристроенном к дому, стоит старый мотоцикл, который продавец отдает в нагрузку, потому что он не работает. С разрешения продавца вы проводите распродажу в гараже и выручаете дополнительные 750 долларов. Кстати, другой способ заработать денег на нужды, подобные вашим в текущем примере, состоит в том, чтобы распродать части недвижимости, которую вы приобретаете. Я однажды купил дом на деньги, которые получил, продав соседу небольшую постройку, стоявшую на краю участка. Один мой приятель купил многоквартирный дом, распродав перешедший к нему по воле продавца антиквариат из всех меблированных квартир в доме.
Заработав 750 долларов в результате «гаражной распродажи», вы все еще нуждаетесь в такой же сумме – 750 долларов.
Разделяй и властвуй – идея № 6: добейтесь скидок у текущего частного залогодержателя.
К этому времени вы уже знаете, что вторая закладная в размере 25 тысяч долларов на данный дом находится в руках частного заимодателя. Вы связываетесь с ним и предлагаете ему 15 тысяч долларов наличными в обмен на интересующую вас закладную в размере 25 тысяч. Это в порядке вещей, что держатель закладной соглашается на существенную скидку при расчете наличными. Он соглашается, но где вам взять требуемую сумму? Вы обращаетесь в небольшую финансовую компанию и заключаете с ними договор на второй залог недвижимости против ссуды наличными в размере 18 тысяч долларов. Полученная ссуда обеспечивает расчет по закладной на 25 тысяч долларов со скидкой, о чем вы прежде договорились с частным заимодателем. Даже после оплаты всех формальностей, связанных с заключением сделки, у вас остается еще 1500 долларов, чтобы уплатить полностью аванс. Итак, подведем итоги.
И в шутку и всерьез
Жизнь – единственная игра, в которой цель заключается в том, чтобы изучить ее правила.
Эшли Брильент
Сделка заключена, и все счастливы.
Прежний держатель второго залога получает 15 тысяч долларов наличными. Он счастлив. Новый держатель второго залога одолжил 18 тысяч долларов под залог недвижимости стоимостью в 210 тысяч. Он счастлив.
Риелтор заключает сделку, получив 2 тысячи долларов наличными и вексель на 3500 долларов. Она счастлива.
Арендаторы продолжают жить, где жили. Они счастливы.
Компания, увеличившая ваш долг по кредитной карточке, получит прибыль в размере 18 %. Она счастлива.
Продавец выходит из офиса, где была заключена сделка, с каким-то количеством наличных в кармане – небольшим, но достаточным, чтобы закрыть эту страницу в жизни и продолжить свой жизненный путь.
Вы выходите на улицу, став владельцем двухквартирного дома стоимостью 210 тысяч долларов с суммой залога всего 168 тысяч – при этом у вас свободной от залога недвижимой собственности на сумму 42 тысячи долларов за вычетом долговых обязательств перед больницей, риелтором и долга по кредитной карточке.
Способ 5. Средства других людей
Вы слышали, наверное, о ДДЛ – деньгах других людей. Но я предпочитаю расширить эту концепцию до СДЛ – средства других людей.
Скажите себе прямо сейчас: «Если у меня этого нет, у кого-то есть». У вас нет наличных, кредита или даже работы. У кого-то они есть – и они могли бы пожелать одолжить вам их на определенных условиях. Например, предположим, кто-либо обращается к вам со следующим предложением:
Я нашел прекрасную недвижимость стоимостью, по меньшей мере, 100 тысяч долларов. Я могу купить ее за 80 тысяч, выложив наличных на сумму всего 5 тысяч долларов. Но времени у меня на заключение сделки – 72 часа. У меня небольшие затруднения с наличными… словом, мне нужен партнер. Не согласились бы вы стать моим партнером за половину прибыли? Я сделаю все сам, как надо; распоряжусь недвижимостью, оплачу, если надо, ремонт, чтобы привести ее в товарный вид. Я возьму на себя все хлопоты по сделке. Я имею все основания надеяться, что мне удастся в течение полугода извлечь из этой недвижимости на 20 тысяч долларов прибыли. Вы получите назад свои 5 тысяч плюс 50 %, или 10 тысяч долларов. Для вас это 200 % дохода на вложенные средства за полгода. Не заинтересованы?
Показалось ли вам такое предложение? Так же как привлекло оно вас, также показалось бы и человеку, которому вы предложили бы подобное партнерство. Люди обожают делать деньги. Если вы сумеете показать, как им это удастся с вашей помощью, у вас никогда не будет недостатка в людях, готовых одолжить вам то, что вам нужно. Предположим, они ответили бы: «У меня нет 5 тысяч наличными». Тогда вы говорите: «Не можете ли вы раздобыть их где-нибудь? Каким образом? Взяв кредит по страховке жизни, сняв с кредитной карточки, сняв на время с вашего пенсионного счета, взяв ссуду у своего банкира, позаимствовав у супруги – как угодно». Неважно, откуда возьмутся требуемые наличные – лишь бы в течение 72 часов.
Иногда вам не нужны наличные, вам просто нужен кто-нибудь, чья кредитоспособность позволяет претендовать на долгосрочную ссуду. Я купил свой первый многоквартирный дом тоже без оплаты наличными. Однако покупка потребовала оформления первой закладной под ссуду. Поскольку я не мог претендовать на крупную ссуду, то попросил своего партнера оформить ссуду на себя – в обмен на половину будущей прибыли. От него потребовалась только подпись и финансовая декларация. И все! И он стал владельцем 50 % замечательной недвижимости. Видите теперь: если нет у вас, у кого-нибудь найдется. Самое главное – убедить этого человека одолжить вам то, что вам нужно.
В каждом штате, провинции или государстве действуют свои правила относительно взятия денег взаймы у потенциальных инвесторов. Вам обязательно следует проконсультироваться с местным юристом, чтобы убедиться: ваша деятельность по изысканию средств на покрытие своих сделок не противоречит законодательству. Если вы этого не сделаете, можете оказаться в серьезном положении – вплоть до перспективы лишения свободы. Хорошей следует признать и привычку привлекать опытного юриста для подготовки и нотариального заверения партнерских соглашений, которые могут вам понадобиться.
