Однако во многих случаях партнерство является хорошим выходом и приносит много выгоды обеим сторонам.
Например, один из моих прежних слушателей, проживавший в пригороде Сан-Франциско, получил звонок от своего риелтора, подходящего к делу творчески, в нашем понимании. По всем признакам игра стоила свеч. Несколько месяцев до того менеджеру одной из корпораций, проживавшему в районе Залива, предложили перейти на работу в другой штат. В связи с этим возникла необходимость продать дом. Поскольку перевод стал полной неожиданностью, компания предложила купить у него дом, который оценивался в 322 тысячи долларов. Компания выложила полную сумму, а сам дом передала холдинговой компании, поручив подготовить его к продаже. Прошло полгода, но ввиду из рук вон плохого маркетинга дом оставался непроданным. Корпорация приняла решение сбыть дом «любой» ценой.
Мой слушатель предложил цену 242 тысячи долларов наличными, корпорация при этом должна была уплатить 5 тысяч за оформление сделки и расходы по получению ссуды покупателем. Компания соглашалась на цену в 245 тысяч долларов, при этом также бралась заплатить означенные 5 тысяч. Было произведено профессиональное инспектирование недвижимости, и последняя найдена в безукоризненном состоянии.
Теперь предстояло получить ссуду и раздобыть денег на крупный наличный аванс. Наши покупатели могли претендовать как минимум на 90 % требуемой ссуды, но 25 тысяч долларов на аванс оставались серьезной проблемой. Им удалось заимствовать в сумме 15 тысяч из собственного пенсионного фонда, но 10 тысяч все же не хватало. Настало время искать партнера. К счастью, один родственник согласился одолжить 10 тысяч долларов.
Итак, запомните: если у вас нет, у кого-нибудь другого есть. Большинство начинающих инвесторов на первых порах берут взаймы, сколько им требуется. Не робейте. Разве ваша мечта не поможет вам убедить других людей?
Имеется в буквальном смысле десятки мощных способов приобретения недвижимости «без наличной оплаты» – гораздо больше, чем я в состоянии поделиться с вами в данной книге. Посетите мой сайт по адресу www.multiple
streamsofin come.com и щелкните на ссылке: Nothing Down (Без наличной оплаты). Или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700, и я вышлю вам отдельный документ, в котором изложено еще несколько самых любимых моих способов.
Стадия 3. Возделывание: как извлекать прибыль
Для закрепления повторим основные стадии преуспевания в сфере торговли недвижимостью:
поиск сделок;
финансирование сделок;
возделывание сделок.
Замечание по поводу возделывания. Под этим словом я понимаю умение получать искомую прибыль. Творческое финансирование не преследует цель превращать плохие сделки в хорошие, – но хорошие в прекрасные. Если сделка никудышная – т. е. потенциал прибыльности невелик, – не связывайтесь, даже если от вас не требуют наличной оплаты.
Однажды ко мне обратился человек и с воодушевлением поведал, что кто-то из его знакомых приобрел два года назад дом стоимостью 150 тысяч долларов «без единого цента наличного аванса». Он решил, что это меня восхитит. Тогда я задал ему несколько вопросов, в порядке проверки на прочность:
В. Каков его текущий расход и приход?
О. Платежи – 1400 долларов. Доход от аренды – 1 тысяча. Расход – 400 долларов в месяц. Около 10 тысяч за два года.
В. Возросла ли стоимость недвижимости?
О. Нет. Он переплатил, когда покупал ее. Дом стоил меньше, чем он заплатил за него.
В. Где же прибыль от сделки?
О. Прибыли нет. И никогда не было. Дом вообще не стоило покупать.
Выходит, тому человеку следовало задать самому себе эти вопросы до того, как он решился заключать сделку. Перед тем как делать приобретение, следует иметь четкое представление, как вы собираетесь извлечь прибыль. Есть два основных пути:
1. Приобретение и держание. Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость и стать домовладельцем с вытекающими из этого выгодами?
2. Перепродажа. Входит ли в ваши намерения приобрести недвижимость по цене ниже рыночной и перепродать ее в скором времени с целью извлечения прибыли?
Говоря о приобретении и держании, мы имеем в виду прибыль от разницы доходов и расходов, происходящих от эксплуатации недвижимости. Прибыль от перепродажи является результатом возникшей с течением временем пропорции между спросом и предложением на одну и ту же недвижимость. Я всегда рекомендовал своим слушателям, чтобы они делали и то и другое: по крайней мере, раз в год приобретали недвижимость на долгосрочную перспективу и раз в год недвижимость, предназначенную для скорой перепродажи. В главе 9 мы обсудим технику выгодной перепродажи более подробно.
Каждая из этих двух инвестиционных стратегий требует различных навыков и умений:
В следующей главе я поделюсь с вами способами извлекать крупную прибыль из сделок с недвижимостью.
За последние 20 лет я научил технике приобретения недвижимости «без наличной оплаты» сотни тысяч людей, многие из которых добились неслыханного успеха. Ниже предлагаю вашему вниманию лишь некоторые из писем моих учеников.
Здравствуйте, Роберт!
Прежде всего позвольте представиться. Меня зовут Берни Уор-би. Я уверена, что мое имя вам почти ничего не говорит, но в прошлом году, именно благодаря вам, мне удалась очень хорошая сделка с недвижимостью.
В июне прошлого года я записалась на ваши курсы и узнала много нового, усвоив эффективные методы осуществления операций с недвижимостью. В октябре я заключила сделку, прибыль от которой многократно покрыла то, что я заплатила за ваши курсы. Дело обстояло так.
Продавалась квартира по цене 79 тысяч долларов, по которой я составила оферту. Все как полагается, но нам с моим агентом не удалось и близко сойтись с продавцом на подходящем варианте. Но затем она, мой агент, будучи также моим партнером, в том числе и потому, что вместе со мной посещала ваши курсы, встретилась с продавцом напрямую, не подключая его брокера. Она узнала, что он был готов продать еще две квартиры, но пока не выставил их. Выяснилось также, что он хотел 300 тысяч долларов за все. Мы посмотрели квартиры, а затем продавец, его брокер, мой агент и я встретились и обсудили предлагаемую недвижимость. Вечером того же дня я сходила к агенту в офис, прикинула перспективный расход/приход, высчитала выгодную для себя цену и на основании этого составила оферту. Я предлагала: 240 тысяч как свою цену, 10 % предоплата, 10 % продавцу от второго залога и ссуда в размере как минимум 80 % от первого залога; я очень надеялась, что не занизила цену – как бы не обидеть продавца. На следующий день, ознакомившись с моим предложением, продавец назвал цену 245, с которой я поспешила согласиться. Самое замечательное случилось позднее, когда оценка определила стоимость в размере 283 тысячи и банк взял за основу при расчете размера ссуды результаты оценки, а не величину контракта. Посему по оформлении сделки продавец получил свои 10 %, банк предоставил мне 90 % от первого залога под 8,14 % годовых, и мне досталась сумма общей месячной арендной платы и залоговых задатков. Сделка получилась в чистом виде «без наличной оплаты», и теперь все три квартиры обеспечивают мне стабильную прибыль.
