Джим предпринял розыски и в конце концов обнаружил должника на Каймановых островах. Того уже практически не интересовала судьба его недвижимости. Джим поинтересовался, что потребовалось бы от него, чтобы заполучить права на выкупленную долю в составе рассматриваемой недвижимости. «Продавец» ответил, что его устроило бы что угодно – скажем, 7 тысяч долларов наличными. Джим пообещал, что все необходимые бумаги будут на Каймановых островах уже на следующий день и что по подписании их продавцом он отправит деньги на счет, который тот укажет. (См. схему 9.1.) Таким образом, у Джима появилась возможность приобрести выкупленную долю недвижимости на сумму 350 тысяч долларов всего за 7 тысяч наличными. Он опять обратился к заимодавцу, который согласился присовокупить величину просроченного платежа (25 тысяч) к сумме исходной ссуды (375 тысяч долларов) и выдать Джиму новую ссуду в размере 400 тысяч. Таким образом, с банком все обошлось как нельзя лучше.
И в шутку и всерьез
В результате экономического исследования обычно выясняется, что наилучшим временем покупать что-либо являлся прошлый год.
Марти Аллен
Но оплата наличными в размере 7 тысяч долларов представляла собой проблему. У Джима таких денег не было. Выручило его именно понятие о творческом подходе к финансированию. Имелась масса способов изыскать требуемую сумму, но Джим нашел совершенно оригинальное решение. В ходе анализа приобретаемой недвижимости он обнаружил, что компания электроснабжения получила в свое время и теперь держала задаток на 7 тысяч долларов, служащий залогом на случай прекращения оплаты за электричество. Он обратился в компанию с вопросом, не понизят ли они величину задатка, высвободив часть удерживаемой суммы. Компания ответила, что готова вернуть всю сумму в обмен на долговое обязательство на эту сумму. Что такое долговое обязательство? Это своего рода страховой полис. Этот документ позволяет компании электроснабжения взыскать в законном порядке сумму долга с клиента в случае, если он перестанет оплачивать услуги электроснабжения. Сколько такая бумага стоит? В данном случае она стоила меньше 500 долларов.
Схема 9.1. Сделка во Флориде
К моменту заключения сделки имело место следующее. Джим приобрел долговое обязательство за 500 долларов. Это удовлетворило компанию электроснабжения, которая вернула 7 тысяч долларов наличными. Эти деньги Джим намеревался переслать на счет продавца. Последний к этому моменту подписал бумаги на продажу его недвижимости и ожидал получения 7 тысяч долларов. Когда вся сумма прибыла на Кайманы, Джим получил бумаги и заключил сделку. Это сделало его владельцем превосходной недвижимости, при этом вся выкупленная доля немедленно перешла к нему в качестве прибыли. Он продал эту недвижимость месяц спустя, получив прибыль в размере 150 тысяч долларов наличными.
Это пример приобретения недвижимости в период до уведомления о дефолте.
Пример 2. Период до торгов/после официального объявления дефолта
Одной из моих лучших выпускниц была женщина из окрестностей Лос-Анджелеса. Когда мы последний раз общались, они с мужем с успехом приобретали от четырех до пяти объектов недвижимости в год, специализируясь на недвижимости, чьи владельцы получили отказ в выкупе залога (дефолт). Одной из самых выгодных сделок был дом с дефицитом возврата по ссуде размером примерно в 17 тысяч долларов. Проведя дополнительное расследование, она выяснила, что дом располагался по соседству с недвижимостью в ценовой категории от 150 тысяч до 200 тысяч долларов. Таким образом, заинтересовавшая ее недвижимость обладала огромным потенциалом для извлечения прибыли в результате перепродажи (благодаря высокой доле выкупленной стоимости в суммарной стоимости дома). Она осмотрела дом и нашла его в плачевном состоянии. (Может быть, поэтому соседи не обращали на него внимания.) В доме жили три подростка, чьи родители недавно умерли. Когда она нанесла им визит, ребята показали ей гору невскрытых писем из банка, с которыми они не знали, что делать. А это были уведомления о задолженности по возврату ссуды. Она сказала ребятам, что до объявления дефолта осталось всего несколько дней. Быть может, было уже поздно что-либо предпринимать. Необходимо было действовать незамедлительно. Благодаря тому что своим отношением она внушила им доверие, ребята попросили ее выступать от их имени, и она приняла меры, которые позволили остановить процедуру дефолта. Она затем договорилась на достаточную сумму денег, чтобы осуществить полную реновацию
[80] дома. (Некоторые стены были с дырами, часть окон было разбито, на лужайке перед домом кто-то безобразно наследил мотоциклетными колесами, словом, фронт ремонтных работ был обширным.) Она подключила детей к ремонтным работам, и несколько месяцев спустя недвижимость была продана, а прибыль в размере 100 тысяч долларов поделена между подростками и инвестором-«доброй самаритянкой». Без нее детей, без сомнения, вышвырнули бы на улицу ни с чем.
И в шутку и всерьез
Есть два рода людей: те, которые умеют считать, и те, которые не умеют.
Всякий раз, когда я думаю об этой женщине, мне приходит на ум, что инвесторы в недвижимость могут не только разрешать проблемы, но и быть избавителями от напастей.
Пример 3. Приобретение недвижимости на торгах по дефолту
Несколько лет назад я проводил в Балтиморе семинар на тему дефолтов в недвижимости. В штате Мэриленд аукцион в таких случаях проводится прямо на месте расположения недвижимости, являющейся предметом торгов (в противоположность аукционам в здании или у здания суда в других штатах). Мы решили всем классом посетить реальные торги и понаблюдать за происходящим. Мы прибыли ко времени открытия аукциона в двух битком набитых микроавтобусах. Помимо нас, на месте уже были аукционист и один-единственный покупатель, некий мистер Роккайнд. Последний с явной неприязнью воспринял прибытие новых лиц, поскольку поначалу решил, что мы тоже примем участие в торгах. У него отлегло на сердце, когда мы объяснили, что приехали сугубо в качестве наблюдателей. Он, естественно, приобрел здание по стартовой цене и, как выяснилось, с большой для себя выгодой. Весь аукцион продолжался не более пяти минут.
После того как торги состоялись, мы засыпали инвестора вопросами. Подобрав к нему ключик, мы выяснили, что он крупнейший владелец жилых домов во всем штате Мэриленд, имеющий за душой более 3 тысяч односемей-ных домов. В течение 25 лет он приобретал недвижимость на подобных торгах и аккумулировал за это время огромную собственность. Многие из его домов были полностью выкуплены и обеспечивали ему стабильный высокий доход. К нашей радости, он согласился посетить наш дом и пробыл в нем несколько часов, делясь с нами своим опытом и бесценными знаниями. Его опыт являл собой прекрасную иллюстрацию результатов применения одной-единственной прибыльной стратегии в течение долгого времени. Как говорится, лучше не придумаешь.
