Теперь раскроем последний вопрос в данной главе – об escrow-счетах. ЭСКРОУ-счета
[31] в переводе с английского означают «условное депонирование». Идея их использования во взаимоотношениях с застройщиками проста. Прежде, приобретая квартиру, вы платили деньги по договору долевого участия (ДДУ) на обычные счета застройщика, и тот мог ими свободно распоряжаться. Теперь же, после введения ЭСКРОУ-счетов, ваши деньги поступают на специальные счета в уполномоченных банках, к которым застройщик будет иметь доступ только в случае соблюдения важного условия – передачи вам ключей от готовой квартиры. До того момента деньги будут задепонированы. Такой порядок введен во избежание риска недостроя домов и для исключения с рынка недобросовестных застройщиков. Теперь застройщик будет получать в обмен на депонированные средства банковские деньги и на них строить дома. Своего рода – схема обмена пленными. С июля 2019 года такая схема обязательна для всех застройщиков. И в связи с этим рост цен на недвижимость неизбежен, как минимум на банковский процент, поскольку застройщик переложит нагрузку, разумеется, на конечного покупателя.
Ретроспектива из жизни
Очередь в супермаркете не спешила сокращаться, и звонок бабушки пришелся очень кстати. Надо сказать, последний раз мы говорили с ней десять минут назад. Я успела рассказать, как удачно продала старую квартиру и каков план расширения на новом уровне элитной недвижимости.
Бабушка знала, что мне предстоит подписание ДДУ с новым застройщиком и квартиру нужно будет еще ждать. Пренебрегая приветствием, бабушка перешла сразу к делу:
– Лилия, а как же ты будешь так рисковать с застройщиком? А вдруг он не достроит?
Действительно, не столь давние скандалы с известными застройщиками, устроившими умышленное банкротство, не давали покоя никому. Владея последними изменениями в части расчетов с застройщиками через ЭСКРОУ-счета, я уверенно парировала:
– Бабуля, теперь есть ЭСКРОУ-счета! Путин о нас позаботился.
Прозвучало пафосно, принимая во внимание обстоятельства, в которых меня настиг бабушкин звонок: очередь посмотрела на меня загадочно. Бабуля, правда, особо не поняла, что именно я имела в виду, но громкое имя самого влиятельного человека мира повлияло на нее магически, так что не пришлось ничего объяснять.
– Ну раз так, то хорошо. Ты знаешь, что делаешь.
– Да, не переживай. Я знаю.
Потребительский кредит
О потребительском кредите мы уже немного поговорили. В этой главе посмотрим на данный инструмент более детально. Для начала предлагаю определиться с понятиями. Если вы не против, то в книге я буду приравнивать потребительский кредит к кредиту наличными. Конечно, у них есть свои отличия, но основная разница сводится к нюансу. Нюанс проявляется в первоначальном объекте кредитования и посреднике, предлагающем услуги по кредитованию.
То есть, выбирая технику в конкретном магазине, вы имеете возможность оформить покупку в кредит. Как правило, реклама утверждает, что «без переплат». Но это не так. В этом можете убедиться, внимательно взглянув на ценник: при условии покупки в кредит цена будет выше. Обычно мы просто не обращаем внимания на такие мелочи. И вот вы уже в соответствующем отделе кредитования. Кредитный специалист оформляет заявку, указывая конкретный объект, выбранный вами, собирает существенные данные, характеризующие ваше финансовое и личное положение. И вот, буквально через 5–10 минут, приходит решение: выдать вам кредит на покупку или нет. Проценты в графике будут приходиться на первые три месяца – банк страхуется от потерь, связанных с досрочным погашением – ведь в таком случае он теряет прибыль. Поэтому есть смысл подобные кредиты гасить досрочно в первые месяцы. Так работает потребительский кредит.
При кредите наличными вы идете в банк и заявляете, что вам нужны заемные деньги на свои цели. Как правило, о цели кредитования спрашивают по формальному признаку: ремонт, обучение или еще что-то. Но по большому счету банку все равно. Значит, можно обойтись более или менее правдоподобной легендой.
Вот, собственно, и весь нюанс… Поэтому, полагаю, не грех использовать эти понятия как синонимы. Тем более что с точки зрения вашего благосостояния назначение кредитов наличными и потребительских кредитов одинаково – вы их собираетесь тратить.
В предыдущей главе мы разобрали, как можно использовать кредит наличными для увеличения вашего капитала. Однако есть проблема: банк не в курсе, что, по сути, кредит имеет обеспечение и с ним сопряжен определенный актив. Только вы знаете, что искомая сумма капитализирована в стоимости квартиры в качестве первого взноса. В глазах же банка, чем больше у вас потребительских кредитов, тем хуже. И он смотрит на вас, как на транжиру. Плюс к тому другие, финансово неграмотные заемщики следуют именно путем транжирства, лишний раз подтверждая подозрения банка.
Но, как вы уже смекнули, данный продукт можно заставить работать на себя и на свои активы. У него масса преимуществ: его достаточно быстро получить, процент – в рынке, под обременение ничто не подпадает, сумма может быть достаточно велика. Однако есть и свой минус: поскольку в глазах банка он будто предназначен на некие люкс-расходы – ежемесячные выплаты по нему «съедают» ваше кредитное плечо, не давая возможности подать заявку на следующие кредиты. Мы же строим с вами империю – империю из недвижимости. А для этого нужны средства. Поэтому потребительские кредиты следует погашать в первую очередь.
Таким образом, у нас нарисовалось правило при использовании кредитов наличными: кредитуйся под зарплату – погашай не из зарплаты! Иными словами, должен быть план досрочного погашения за счет дополнительного денежного потока, который возникнет при правильном инвестировании полученного кредита. Как не прогадать с объектом инвестирования, чтобы он был способен генерировать кеш, поговорим позже. Сейчас надо понять одно: ресурсы на рынке есть. И можно запросто использовать банковские деньги. Одно лишь предостережение: до момента выхода объекта недвижимости на доходный цикл
[32] у вас должно быть достаточно свободного денежного потока для того, чтобы гасить кредит наличными на инвестиционной фазе
[33].
Ваша задача – узнать, какую сумму банк готов дать вам в кредит наличными. Не забудьте ограничить эту сумму своей способностью к ежемесячным платежам. Разместите заявку в нескольких банках и выберите тот, который предлагает максимально комфортные условия. Но не спешите брать кредит! На этом этапе вы просто выясняете свои инвестиционные возможности. Следующим шагом будет выбор объекта инвестиций. Только после того, как уверитесь в том, что объект инвестиций способен будет приносить вам прибыль, действуйте!
