✓ пассивный доход, которым я буду располагать в месяц.
Ориентир я взяла именно на оптимистический сценарий. Он отвечал моему запросу: пассивный доход порядка 40 000 рублей в месяц, доходность на вложенные средства составляет 26 %
[38] без учета простоя на период до ввода в эксплуатацию, и 20 % с учетом ипотечных выплат на инвестиционный период. Это, конечно, не 35 %, которые я ожидала и не 50 000 рублей от первого доходного объекта, но достаточно близко к тому, что требуется. К тому же после досрочного погашения ипотеки денежный поток обещает увеличиться вдвое – до 80 000 рублей. А это неплохая альтернатива пенсии.
Мои размышления привели меня к положительному решению: офис надо брать. Для первого доходного объекта я выбрала наиболее консервативную финансовую стратегию с минимальным риском. Это отразилось на доходности. «Но для старта неплохо. Сейчас потренируюсь «на кроликах», а следующий объект нужно подбирать так, чтобы давал 100 000 чистыми», – подумала я и провалилась в сон.
По поводу НДФЛ. Из моего плана следовала дальнейшая стратегия – оптимизация налоговой нагрузки путем получения дохода не на меня как на физическое лицо, а на индивидуального предпринимателя, зарегистрированного на мое имя. Тогда налоговая нагрузка будет 6 % – лучше, чем 13 %. То есть НДФЛ в 13 % – временное решение, поскольку я думала наперед: ведь мне потребуется банку показать свой валовый доход как физического лица для акцепта ипотек по следующим доходным объектам. Как только финансовый домик будет выстроен, все договоры аренды я намереваюсь переводить на ИП, что снизит налоговую нагрузку и повысит доходность.
Теперь я научу вас оценивать доходность инвестиций. Для себя вы должны определиться, с какой доходностью будете работать. Здесь я бы разделила доходность вложенных собственных средств и доходность объекта. В них зашиты разные смысловые нагрузки.
Доходность вложенных собственных средств показывает, как быстро вы вернете свои деньги и начнете получать чистый доход. Если, допустим, вложили 1 000 000 рублей, а получаете 200 000 рублей в год, это означает доходность 20 %, вернуть миллион сможете через 5 лет (100 %/20 %), и только с 6-го года начнете получать 200 000 рублей как прирост собственных средств. Для себя я определила стратегии с доходностью на вложенные средства 35 % годовых, что дает окупаемость средств через три года. Кроме того, решила, что бессмысленно рассматривать возврат инвестиций в 7 и более лет (доходность 14 % и менее), поскольку так может каждый. Реальная инфляция на избранные продукты быстрее вашей доходности. Зачем мне топтание на месте?
Истинный инвестор использует собственные деньги как рычаг, которым привлекает заемные средства. Заемными средствами могут выступать банковские деньги, деньги других инвесторов, деньги фондов и т. д. Сумма собственных и заемных средств образует стоимость объекта. Поэтому мы и разделили понятия доходность собственных средств и доходность объекта. Доходность объекта отражает тот процент дохода, который способен дать рынок на стоимость объекта. Иными словами, если рынок способен генерировать доход в 1 000 000 рублей в год на объект стоимостью в пять миллионов, то доходность объекта в 20 % говорит о том, что рыночная стоимость объекта перенесется к вам в карман через 5 лет (100 %/20 %). То есть объект окупится через пять лет.
По общему правилу, при рассмотрении доходности объекта денежный поток оценивается не свернуто – то есть это поток до вычета сопутствующих расходов, таких как ипотека, коммуналка, страховки и прочее. Так делают потому, что объект можно финансировать различными способами, с разной долей собственных и заемных средств, и расходы могут быть разными – это уже искусство и стратегия держателя объекта. И от собственника к собственнику стратегия расходов и финансирования может разниться. Доходность объекта должна быть очищена от влияния данных факторов. Такой подход делает показатель доходности объекта сопоставимым с рынком других объектов недвижимости.
А когда мы рассматриваем доходность собственных средств, денежный поток оценивается свернуто – то есть это поток после вычета всех сопутствующих расходов. Свернутый поток достоверно показывает ожидания по окупаемости вложенных средств – ведь прежде, чем забрать себе деньги, часть из них вы должны отдать. Здесь очень важно, как вы администрируете процесс генерации чистого денежного потока, поскольку от этого искусства прямо зависит возврат вложенных средств. Такой подход демонстрирует ваше искусство как инвестора и как делового человека – секвестировать (урезать) излишние расходы, что непосредственно будет влиять на скорость возврата денежных средств.
Соответственно, доходность собственных средств и доходность объекта никогда не будут равны, даже если всю покупку вы финансируете за счет собственных средств, поскольку денежный поток (в числителе) оценивается по-разному.
К формуле. Доходность считается очень просто, как только вы запомните состав денежного потока. По классике:
Доходность инвестиций = CF/Investments, или
Денежный поток / Инвестиции.
Денежный поток к инвестициям – запомните. Вопрос теперь в том, что считать инвестициями. Как я уже отметила, в случае с доходностью собственных средств инвестициями следует считать собственные деньги (это может быть первоначальный взнос на покупку, ремонт, страховки, согласования). В случае с доходностью объекта инвестициями следует считать покупную стоимость объекта (а также ремонт и прочие). Денежный поток в числителе уже разобрали. Иначе говоря, в знаменатель помещаем то, на что хотелось бы посмотреть – отдачу, а в числителе – сопряженный с данными вложениями поток.
Теперь, владея формулой доходности, зададимся вопросом: как повышать доходность? Из формулы однозначно следует, двумя путями: либо снижением суммы первоначальных инвестиций, либо увеличением денежного потока. Увеличить денежный поток не всегда возможно – есть рынок, который регулирует арендные ставки в зависимости от набора показателей (класс объекта, район, окружение, сезон, назначение и т. д.). Напрашивается второй способ – а что, если купить объект ниже рынка? А что, если вложить собственных средств 1 рубль? И вот здесь начинается самое интересное! Хантерство
[39] интересных объектов со стоимостью ниже рынка.
Когда я приступила к обучению инвестиционным стратегиям
[40], к своему большому удивлению, обнаружила, что такие объекты можно найти на открытом рынке. Причин занижения стоимости много ввиду срочности сделки, из-за переезда в другую страну, а то и по глупости, когда собственник не понимает, что можно сделать с данным объектом.
По сниженной стоимости можно купить и у государства на торгах
[41], либо по процедуре банкротства
[42], если знать, как работать со схемой выкупа обремененного имущества.
