Словом, вариантов много. Но, чтобы найти «свой объект», требуется отсмотреть десятки! Кроме того, требуется оценить первоначальные инвестиции (от покупки до согласования перепланировки, подключения к коммуникациям и т. д.), а также оценку доходности. А еще протестировать на востребованность рынком. В общем, работы много.
Ретроспектива из жизни
Торги были назначены на конец февраля. Я уже и не помнила, что собиралась в них участвовать. Но представитель аукционного дома не забыла меня пригласить на просмотр объекта. Я попросила мужа меня сопроводить, поскольку требовалась мужская, разумная оценка капитального ремонта, а я знала, что могу легко очароваться объектом и забыть про хозяйственную часть.
Бывшее здание военного суда было выставлено на торги отдельными лотами. Нас заинтересовало два лота – левое и правое крыло последнего этажа. Помещение оказалось очень интересным. Оно было адаптировано под офисы: множество отдельных кабинетов, извилистый коридор и много света. Бонусом стало то, что здание находилось в самом центре города.
Мне понравилось все. Кроме капиталовложений. С потолка лилась вода, перекрытия подгнили. В какой-то момент мне показалось, что могу провалиться на нижний этаж. Как вообще так можно запустить здание? Ощущение, будто его бросили в срочном порядке: по столам разбросаны папки, куча устаревших компьютеров, непочатая батарея крепкого алкоголя, упакованные стопки судебных дел…
– Это все достается в бонус покупателю? – спросила я у представителя аукционного дома.
– Да. – Ответ был коротким и ясным.
Муж, крепко взяв меня за руку, повел на крышу:
– Надо посмотреть, что с кровлей. Потолок без крыши делать бесполезно.
– О, крыша! Точно! – подхватила я.
Войдя на этаж с откосной крышей, я замерла: похоже, нога человека не ступала сюда лет тридцать. Все обветшало настолько, что требовались незамедлительные и серьезные меры по восстановлению. Мне тут же показалось, что тут обитают какие-нибудь сколопендры, и одна из них уже ползет по моей ноге.
– Стой, не ходи сюда, я сам…
– Не волнуйся, я аккуратно. Мне надо понять… – и пропорхала на груду гнилой грязи.
Тщательно изучив обстановку, мы вернулись на офисный этаж. Теперь многое стало понятнее: предварительная калькуляция капиталовложений давала четкое понимание масштаба работы перед выводом объекта на доходный цикл.
Осознав, что таких денег кешем у нас нет, мы любезно попрощались с представителем аукционного дома, но в машине продолжили обсуждение.
– Одиннадцать миллионов! Это реально много. Даже если мы найдем 4 миллиона на выкуп с торгов двух лотов, этого недостаточно. Надо сразу привлечь еще 7 миллионов, чтобы запустить ремонтные работы, – размышляла я.
– Да, много. Надо подумать, – строго ответил любимый человек.
Решив по-быстрому оценить доходность вложений, я открыла на смартфоне калькулятор:
– Ну, хорошо, 235 квадратных метров сдадим по тысяче рублей за квадрат…
– По полторы – мы же сделаем хорошо! – дополнил он.
«Боже, какой у меня толковый мужчина!» – подумала я и с радостью набрала на калькуляторе уже новое значение.
– Денежный поток 352 500 рублей в месяц. Это 4 230 000 в год. С таким потоком мы выйдем на новый уровень! Но… Нас отделяют от этого уровня 11 миллионов, – усмехнулась я и убрала телефон.
Для того, чтобы подобрать подходящий объект, требуется внимание и время. А еще надо очертить границы финансовых возможностей.
Если вы понимаете, что объект крайне рискованный, приглашайте профессиональных инженеров, консультируйтесь со специализированными компаниями по перепланировкам, зовите строителей и так далее. Перед тем, как выходить на сделку, нужно располагать исчерпывающей информацией.
Безусловно, проще брать коммерческое помещение от застройщика. Но за эту простоту вы переплачиваете. Однако и в случае объекта с торгов необходимо объективно оценить дополнительные вливания на ремонт. Порой данная статья расходов способна уравнять стоимость объекта с рынком.
Как правило, большинство людей не торопятся строить пассивный доход, ссылаясь на нехватку времени. Могу сказать – это не аргумент. За таким обоснованием вы прячете страхи качественной перестройки жизни. Вам должно быть больше всех надо! Вам нужно согласиться с тем, что если вы ничего не предпримете, то не будете способны проложить путь к благосостоянию. Могу сказать точно: построение пассивного дохода – вопрос мотивации. Лично меня хорошо мотивируют факты, когда женщина возрастом за 60 вынуждена мыть полы в офисе за 15 000 рублей или просить милостыню на Невском проспекте. Это так грустно и больно, что я стараюсь не вглядываться в эти явления. Когда ко мне подходят и просят милостыню, каждый раз думаю: «Чем я могу вам помочь? 200 рублей не спасут вашу ситуацию». А поскольку мир уже переходит с наличных на банковские карты, а вскоре и на электронные деньги, как такие люди смогут собирать подаяния? С терминалом стоять? Все эти мысли меня волнуют, перенося точку опоры внутрь себя.
Вот список резервного времени, которым мы не привыкли пользоваться для целей своего развития и построения пассивного дохода:
✓ выходные;
✓ перед сном вместо телевизора;
✓ по дороге на работу или с работы.
Надеюсь, после прочтения моей книги у вас тоже появится мотивация к качественным изменениям своей жизни.
А теперь вернемся к построению финансового дома. Итак, финансовый дом следует строить в первую очередь. Как только сможете организовать денежные потоки такими, чтобы их было достаточно для покупки собственного жилья в ипотеку, а в идеале, еще и оставалось на хлеб с икрой, можно брать собственное жилье. Когда выбираете между собственным жильем и доходной недвижимостью, помните: от перемены мест слагаемых сумма меняется!
То есть, если свободный денежный поток вы направляете на ипотечные выплаты за жилье, где планируете жить, данный факт закроет окно возможностей по наращиванию активов, которое способно дать вам дополнительный доход. Но если вы поменяете свои намерения местами, направляя свободный денежный поток на генерацию нового доходного актива, то после вывода данного объекта на доходный цикл ваши финансовые возможности значительно расширятся и позволят взять следующий доходный объект по такому же сценарию. Здесь главное смотреть, чтобы вы не уперлись в «ипотечный потолок». А он существует. То есть, допустим, пятую ипотеку с неподтвержденным доходом банк, скорее всего, вам не предоставит. Потому строгой рекомендацией по созданию финансового дома является тотальная официализация отношений с арендаторами. Договоры заключаем, регистрируем, налоги платим. Иначе банку вы не интересны. По сути, для подтверждения дохода банку вы будете предоставлять справки 2-НДФЛ (с официального места работы) и 3-НДФЛ, где заявляете о своих доходах за аренду (в случае, если сдаете квартиру или офис как физическое лицо).
