Мы сформулировали правило: деньги стоят денег! И ваши деньги стоят дороже, нежели банковские! Поэтому начинающему инвестору советую использовать принцип 10/90: на 10 % своих денег привлекать 90 % чужих. Плюс второе правило успешных инвестиций: доходность собственных средств должна сильно превосходить стоимость чужих денег. Только в этом случае можно жить на пассивный доход.
Вот небольшой пример, демонстрирующий данную мысль.
Допустим, вы покупаете объект недвижимости за 10 миллионов рублей, из них ваши собственные средства составляют миллион, а банк под свой процент дает ипотеку в 9 миллионов рублей. Сдаете объект в аренду для Street retail
[43], допустим, по месячной ставке 200 000 рублей в месяц. Банку ежемесячно отдаете 85 000 рублей в качестве выплат по ипотеке (это покрытие суммы основного долга и проценты), а на 115 000 рублей живете. Если в вашем распоряжении два-три доходных объекта, способных генерировать стабильный денежный поток, можно приступать к строительству собственного дома.
Здесь я бы хотела обратить ваше внимание на такой термин, как финансовая пропускная способность – это та часть вашего свободного денежного потока, которая остается у вас на руках и которую вы можете загрузить выплатами по инвестиционным проектам. Именно финансовая пропускная способность может сказать о том, каков ваш инвестиционный потенциал.
Необходимо спланировать свои финансовые потоки на ближайшие три года. Должна быть ясна стратегия наращивания активов. Хорошо, чтобы у вас была финансовая стратегия длиною в жизнь – это в идеале. Но начать можно и со среднесрочной перспективы. Когда у вас появится навык финансового видения, будет достаточно легко спрогнозировать и свою жизнь.
Инвестиционный план должен содержать следующие обязательные категории:
• временну́ю шкалу;
• доходные статьи, такие как:
✓ заработная плата;
✓ поступления от доходной недвижимости;
✓ роялти (если есть);
✓ поступления от продажи активов;
✓ прочее.
• расходные статьи (они многообразны, можно укрупненно);
• выплаты по кредитным обязательствам;
• подушка безопасности;
• остаток денежного потока в месяц = свободный денежный поток;
• активы;
• кредитные обязательства и займы.
Когда набросаете на временну́ю шкалу все основные категории, станет понятно, как вы стартуете и к чему планируете подойти через три года. В какой-то момент накопленный свободный денежный поток вы направите на создание новых активов. Когда появятся активы, возникнут и сопряженные с ними кредитные обязательства. А рано или поздно поступления от доходной недвижимости начнут серьезно превышать вашу заработную плату. По большому счету это – ваша цель.
Подойдите к процессу создания инвестиционного плана творчески, попробуйте управлять денежными потоками на бумаге. Как только будете довольны планом, зафиксируйте финальную версию и отправляйтесь ее реализовывать!
Глава 7
Правила инвестирования
Скажи мне, во что ты инвестируешь, и я скажу, кто ты.
Лилия Голдэн
Данную главу я решила посвятить правилам инвестирования, которые обуславливают ваш успех. Я составила их на основе собственных наблюдений и личного опыта. Несомненно, о некоторых из них вам уже известно.
Согласно моим наблюдениям, то, как человек реализует инвестиционные стратегии и какие объекты для инвестиций он выбирает, характеризуют его как личность. Так, если один инвестор заинтересовался девелоперской темой по выкупу земель и размежеванию их на участки с последующим строительством коттеджей, я могу судить о нем, как о человеке, обладающем масштабным и смелым мышлением. Если другой инвестор заинтересовался покупкой винодельни в Италии, это может свидетельствовать о его страсти к красоте и роскоши. Если третий инвестор подумывает о приобретении квартиры в спальном районе по процедуре банкротства, это может говорить, с одной стороны, о его дальновидности, с другой – об осторожности. Но так или иначе мы, как инвесторы, не просто так выбираем объекты для инвестиций. Есть ряд предпосылок, кристаллизованных в психотипе, которые и обуславливают наш выбор.
Однако какой бы объект ни выбирал инвестор, существуют правила, которых следует придерживаться каждому. Это фундаментальный знаменатель всех инвесторов.
Итак, вот мой свод правил для успешного инвестирования:
1) диверсификация инвестиционного портфеля;
2) наличие высокой финансовой пропускной способности;
3) долгосрочность и постепенность;
4) многократное повторение своей профильной (успешной) стратегии;
5) быть быстрее инфляции;
6) контроль, или сон с калькулятором.
Поговорим подробнее о каждом из этих правил.
Диверсификация
Вы, вероятно, уже много об этом слышали. Об этом же фразы: не держать все яйца в одной корзине, asset allocation
[44], распределение рисков.
Сам термин происходит от английского слова diversification – разнообразие, многообразие, разносторонние развитие, расширение. Диверсифицировать можно как инвестиционные стратегии, к примеру недвижимость и акции на бирже, так и активы в рамках одной инвестиционной стратегии, например несколько объектов недвижимости в разных районах города либо странах. Цель диверсификации — во-первых, снижение финансовых рисков, во-вторых, повышение доходности в целом.
Главным финансовым риском всех инвестиционных стратегий является два черных сценария:
• невозврат инвестиций, тотальная утрата вложений;
• нулевая или отрицательная доходность. Отрицательная доходность ведет к вышеуказанному сценарию, то есть к тотальной утрате вложений.
Диверсификация с целью повышения доходности имеющихся в распоряжении инвестора денежных средств, а также с целью повышения доходности объектов инвестиций является неотъемлемым правилом хорошего тона любого инвестора. Поэтому, если у вас на руках 5 000 000 рублей, не стремитесь вложить все в один актив.
На примере с недвижимостью я продемонстрирую вам все изящество диверсификации. Вводные данные: при первом сценарии мы покупаем квартиру за 5 миллионов рублей, при втором сценарии мы, используя кредитное плечо, приобретаем пять квартир с первоначальным взносом 1 миллион рублей. Доход планируем извлекать путем продажи квартир через 2 года. Допустим, каждая из квартир по истечении этого времени подорожает на 3 миллиона рублей. Срок ипотеки – 25 лет, ставка – 10,1 %. Налог с продажи в данном примере мы проигнорируем.
