Эта простейшая математическая модель ясно демонстрирует выгоду, которую приносит диверсификация портфеля: доходность возросла практически в 2 раза – с 60 % до 113 %. Если взглянуть на абсолютную сумму полученной прибыли, то, несомненно, второй сценарий с пятью квартирами более привлекательный: прибыль в 3,5 раза больше – вместо 3 миллионов рублей 10,61 миллиона рублей.
Таблица 13
Сценарий № 1 и № 2. Расчет доходности на примере недвижимости с диверсификацией и без
Почему я назвала данную зарисовку математической моделью? Потому что она далека от действительности в части одинакового прироста стоимости пяти квартир. Следует иметь в виду, что не все квартиры могут так дорожать, не в каждом районе и не в любое время. Более того, одна квартира может взлететь в цене за 2 года, а стоимость другой – остаться практически без движения. Для того чтобы делать корректные ставки, требуется отслеживать градостроительные планы, разбираться в политических течениях и экономических циклах – в общем, владеть инвесторским видением.
Если с прибылью в приведенном примере все ясно, то как быть с кешем? Как в реальности будет выглядеть высвобождение капитала через 2 года? Описывать технику возврата мы будем на примере пяти квартир, с которых получили 10,61 миллиона рублей. Представим, что наступил Big Day, что переводится с английского как Большой день – так я называю день продаж квартир. Вы точно знаете, что продажная цена вашей квартиры – 8 миллионов рублей. Допустим, что в этот Большой день вы продаете все пять квартир по цене 8 миллионов рублей. Вы также располагаете информацией о том, что в течение двух лет вами было вложено:
• 4 390 000 рублей в качестве выплат по ипотеке. Это 878 000 рублей в год × 5 квартир;
• 5 000 000 рублей – это ваши первоначальные взносы в пять квартир по 1 миллиону рублей;
Итого 9 390 000 рублей, 5 000 000 из которых вы вложили за 2 года до продажи (чтобы получить ипотеку), а остальные 4 390 000 вы вносили ежемесячно на протяжении двух лет. Эти деньги возвращаются вам в момент продажи!
Выручка от продажи 5 квартир в размере 40 000 000 рублей будет содержать ваши первоначально понесенные траты (первый взнос), выплаты по ипотеке и саму прибыль. Таким образом, получив 40 000 000 рублей, вы:
✓ Погашаете ипотеки по 5 квартирам в размере 20 000 000 рублей (5 × 4 000 000 рублей).
✓ Компенсируете затраты, которые вы осуществляли на протяжении двух лет. Это 439 000 рублей (878 000 × 5 квартир).
✓ Возвращаете первоначально вложенные вами средства в размере 5 000 000 рублей.
✓ Получаете прибыль 10 610 000 рублей.
Это я называю «высвободить капитал». После погашения ипотеки на руках у вас останется сумма в размере 20 000 000 рублей, в которых будет числиться ваша прибыль 10 610 000 рублей и ранее понесенные затраты в размере 4 390 000. Иными словами, в момент продажи вы возвращаете себе инвестиции и монетизируете прибыль.
Предлагаю рассмотреть сценарий № 3. Допустим, что условия те же: мы располагаем 5 миллионами рублей, доход планируем извлекать путем продажи недвижимости через 2 года, при этом каждая из квартир за это время дорожает на 3 миллиона рублей. Однако предположим, что в качестве первоначального взноса вы ничего не вносите. Такие условия банки иногда предлагают. «Ноль по ипотеке» – звучит тут и там. Эти 5 миллионов вы тратите на протяжении двух лет на выплату по ипотекам 5 квартир. Тоже неплохая стратегия! Налог с продажи в данном примере проигнорируем (но в реальности игнорировать не надо! Выше я уже описывала аргументы «за»). Ставка по ипотеке на 25 лет без первоначального взноса будет уже выше – 11,5 %. Это нормальная практика – ставка тем выше, чем ниже первоначальный взнос.
Таблица 14.
Сценарий № 3. Расчет доходности на примере недвижимости без первоначального взноса1
Ввиду того, что в нашем примере мы располагаем только 5 миллионами рублей, то не имеем возможности выплачивать ипотеку по 5 квартирам на протяжении 2 лет, но можем производить ипотечные выплаты по 4 квартирам. Предположим, что остаток от 5 миллионов после покупки недвижимости мы внесли на банковский депозит по ставке 8 % годовых. Отсюда доход в 9,6 тысячи рублей.
Таблица 15.
Сравнение доходности трех сценариев
[45]
Сравнивая инвестиционные сценарии, описанные выше, для сценария № 3 необходимо брать сумму тотального дохода и сумму от остатка средств – в таком случае картина будет сопоставимая.
Итак, сведем все три сценария в одну таблицу.
Обратите внимание, что, несмотря на повышенный процент доходности сценария № 3, по абсолютной величине прибыли выигрывает сценарий № 2. Однако сумма собственных вложенных средств в этом случае почти в два раза выше – это следует учитывать.
Данным примером я хотела продемонстрировать, как следует оценивать любые инвесторские стратегии. Принимать решения следует не вслепую, но основываясь на фундаментальных расчетах и оценках, взвесив заранее все за и против. Надеюсь, что приведенный пример, изложенный в трех сценариях, убедил вас в надежности диверсификации.
Наличие высокой финансовой пропускной способности
Наверняка вы слышали о том, что оттоки по возврату долгов не должны превышать 20 % вашего дохода. Однако это не относится к погашению кредитов, для которых вы создали инвестиционные активы. Вы должны знать свою финансовую пропускную способность (определение этого термина я дала в предыдущей главе). Его нужно загрузить выплатами по инвестиционным проектам, которые, к слову, могут быть эквивалентны и 80 % вашего дохода. Как только актив выйдет на доходный цикл, данные выплаты будут осуществляться не из вашей заработной платы, а деньгами рынка. И даже в случае простоя объекта недвижимости вашей пропускной финансовой способности будет достаточно для подстраховки. Безрассудно работать с таким кредитным плечом, выплаты по которому в период простоя вы не способны выдержать. Важности работы с долговой нагрузкой я посвятила отдельную главу, ведь досрочное погашение способно увеличить вашу финансовую пропускную способность, с одной стороны, а с другой – снизить риски убытков от простоя.
