Исходя из вышеуказанных рассуждений, объект для инвестиций был найден достаточно быстро. Он располагался в бедном быстроразвивающемся районе с амбициозными градостроительными планами. После того как квартира была выбрана, я буквально вцепилась в брокера с задачей сделать первоначальный взнос не в размере традиционных 20 %, как это установлено по протоколу ЦБ, а 10 %. Ведь это все, что у меня было.
И брокер справился с этой задачей! Я была счастлива. Однако в добавление к моим 275 000 рублей мне не хватало еще 50 000. Данная задача была решена достаточно быстро – вопрос ведь стоял не в трехстах тысячах, а в пятидесяти.
Приведенная выше зарисовка демонстрирует работу правила 10 % от дохода в действии! Видите? Если бы не эти мои накопления, я даже не поставила бы вопроса об их росте до 1 700 000! Мне действительно легче «взращивать» деньги, чем копить. Это и является моей избранной стратегией, и 10 % мне активно помогают ее осуществлять.
Глава 10
Досрочное погашение кредитов: работаем с долговой нагрузкой
Делайте, что можете,
С тем, что вы имеете,
Там, где вы есть.
Теодор Рузвельт (самый молодой президент США)
Следует ли досрочно погашать кредиты? Ответ – да! Определенно, да. И в первую очередь это требуется делать с «плохими» кредитами, то есть с теми, под которые не существует активов. Во вторую очередь следует досрочно погашать ипотечные кредиты. Почему? Это требуется для снижения финансовых рисков, которые могут реализоваться в случае изменения экономического ландшафта в стране или потери работы. Кроме того, если вы используете кредитное плечо для покупки доходной недвижимости, то досрочное погашение ведет к повышению ежемесячного потока средств от сдачи в аренду данного объекта в случае выбора стратегии «сбить ежемесячный платеж по ипотеке». Дополнительным преимуществом при досрочном погашении ипотеки является то, что актив, освобожденный от обременения, можно заново обременить под приобретение другого актива. Такой подход позволяет вам быстрее наращивать капитал.
Помните, я говорила о том, что, приобретая актив в ипотеку, важно отделить актив от пассива, поскольку для каждого из них свои стратегии работы: активы наращивают стоимость, кредиты обесцениваются, а также досрочно погашаются. В этой главе мы как раз и поговорим о том, как работать с долговой нагрузкой.
Здесь важным психологическим моментом является отношение к процессу погашения долгов и кредитов. Не стремитесь все свободные денежные потоки направлять на досрочное погашение. Разделяйте свои потоки: на целевые накопления, на 10 %-ные отчисления с дохода, на досрочные погашения. Все деньги должны работать одновременно и служить разным целям.
Для начала работы с пассивами необходимо составить таблицу своих кредитов и долгов, чтобы посмотреть на данную нагрузку комплексно:
Таблица 16.
Расчет долгов по кредитам
Затем необходимо выбрать кредит для погашения. Можно руководствоваться разными подходами. Например, начать с самого дорогого кредита – так вы будете серьезно экономить на процентах. Однако если вы уже выплатили большую часть процентов, то, вероятно, начинать с него не самое лучшее решение. Вы можете избрать и самый маленький кредит: психологически с ним легче расправиться.
Перед принятием решения необходимо проработать идею рефинансирования. Возможно, для начала оптимизации вам нужно консолидировать несколько небольших кредитов в один и избрать пониженную сумму платежа после рефинансирования, а затем снова вернуться к стратегии досрочного погашения. В любом случае, все в ваших руках! Как только вы разложите всю свою кредитную картину по полочкам, ситуация окажется у вас под контролем.
Следующий вопрос: где найти средства для досрочного погашения? Ответ очевиден: либо из своего свободного денежного потока, либо при помощи дополнительных источников заработка, либо за счет арендных платежей от вашей доходной недвижимости, либо от того же возврата налога по ипотеке (как я рассказывала выше в одной из жизненных зарисовок, когда моя сестра ровно так и поступила). Возможно, что для увеличения свободного денежного потока на какое-то время потребуется сократить свои потребительские траты. Во всем мире это носит название «финансовой диеты». Однако я не рекомендую на нее подсаживаться, иначе грустно станет жить. А нам ведь нужен высокий энергетический заряд, правда? Поэтому мой выбор всегда падает в сторону «раскачки» дохода.
Вы также можете направлять 10 %-ные накопления со своего дохода, о которых мы говорили в прошлой главе, на досрочное погашение кредитов. Эти деньги, которые вы откладывали для следующей инвестиционной стратегии, могут здесь и сейчас предложить вам повышенную доходность. Что я имею в виду? При досрочном погашении кредита уменьшается сумма процентов, которые вы бы заплатили банку, если бы не работали с долговой нагрузкой. Поэтому невыплату этих процентов в будущем путем досрочного погашения части кредита можно расценивать как доходность на вложенный капитал.
Как его оценить? Можно это сделать при помощи кредитного калькулятора, а можно и более усредненно. Приведу пример того, как это делаю я. Допустим, я знаю, что плачу 40 000 рублей по ипотеке, 8000 из которых уходит на погашение тела кредита, а 32 000 – это банковские проценты. Поэтому когда я досрочно гашу 40 000 рублей, тело кредита уменьшается на эти же 40 000. Получается, что если бы я не гасила досрочно, то тело кредита последовательно уменьшалось бы со скоростью 8000 рублей в месяц, а это 5 месяцев. Следовательно, за 5 месяцев я сэкономила на уплате процентов банку в размере 160 000 рублей (5 × 32 000). Итого доходность моих 40 000 рублей составила 400 % (160 000/40 000 × 100 %). Неплохо, не правда ли? Это довольная грубая оценка, определяющая лишь порядок цифр, так как доля тела кредита в платеже из месяца в месяц будет немного увеличиваться. Данная техника расчета подходит только для коротких сроков погашения.
Далее вы должны выявить комфортный для себя платеж, который вы будете направлять на досрочное погашение кредита. Вернемся к 40 000 рублей. Допустим, это ваш платеж по ипотеке. Согласна, что в этом случае досрочное погашение в размере, например, 5000 рублей недостаточно мотивирует. Поэтому я разработала следующее правило: погашать кредит досрочно, когда накопится сумма, эквивалентная одному-двум ежемесячным платежам по данному кредиту.
Главным правилом при работе с долговой нагрузкой является то, что денежный поток, высвободившийся после досрочного закрытия первого кредита, вы направляете на работу со следующим кредитом. Таким образом, в вашем денежном потоке всегда «крутится» некоторая сумма, которая обеспечивает вам доходность от экономии на банковских процентах.
Теперь поговорим о стратегиях, которыми следует руководствоваться при досрочном погашении кредитов. В этом случае вы можете:
