✓ Уменьшить сумму ежемесячного платежа, сохранив при этом длительность срока кредита.
✓ Уменьшить срок кредита, сохранив при этом размер ежемесячного платежа, который был до погашения.
✓ Скомбинировать две предыдущие стратегии во времени.
Выбор стратегии зависит от ваших жизненных обстоятельств и инвестиционных намерений. Может быть, на первых этапах вам будет важно «сбить» платеж, чтобы высвободить денежный поток, потому что у вас, к примеру, есть планы на эти средства. А может, вы заинтересованы как можно быстрее закрыть «плохой» кредит, поскольку его наличие ограничивает ваши инвестиционные возможности. Возможно, для вас будет выгоднее скомбинировать данные стратегии: в первое время уменьшать платеж и, как только он станет комфортным, переходить к сокращению срока кредита при следующем досрочном гашении.
НЕ СТРЕМИТЕСЬ ВСЕ СВОБОДНЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ НАПРАВЛЯТЬ НА ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ.
Работа с долговой нагрузкой подразумевает не только досрочное погашение и рефинансирование, но и выбор оптимального срока кредитования «на входе». К примеру, вы рассматриваете ипотеку в размере 3 300 000 рублей. Вам необходимо попросить ипотечного брокера / банковского сотрудника составить несколько графиков: сроком на 30 лет, на 25 лет, на 20 лет, на 15 лет, на 10 лет. Дело в том, что ежемесячный платеж в последние 5 лет ипотеки нечувствителен к изменению срока. Разберем на примере, где я рассмотрю четыре ипотечных кредита в размере 3 300 000 рублей с процентной ставкой 10 % годовых: на 30 лет, 25 лет, 20 лет и 15 лет.
Таблица 17.
Расчет ежемесячных платежей при разном сроке кредитования
Цифры никогда не врут. При их сопоставлении выбор становится очевидным. Цена вопроса ипотеки на 30 лет и на 25 лет – 1030 рублей в месяц. Выбирая между ипотекой на 25 и на 20 лет, вы платите во втором случае на 1855 рублей в месяц больше. Если же сравнивать ипотечные платежи для 30 и 15 лет, то разница уже становится ощутима – это дополнительные 6500 рублей в месяц (35460 – 28960). Однако, если ваш доход высок, такая сумма не будет вас обременять. Все относительно. Вы отвечаете за то, чтобы ответственно подойти к вопросу срока ипотечного кредита.
Бывают в жизни и такие ситуации, когда денег на первоначальный взнос нет, а жилищный вопрос решать надо. Или вы принципиально поставили себе задачу приобрести квартиру без каких-либо первоначальных вложений. В таком случае ипотека также возможна. Сейчас все больше банков начинают предлагать ипотечное кредитование с нулевым взносом. Однако важно понимать, что это влечет за собой повышенную процентную ставку, что, несомненно, скажется на ежемесячном платеже. Сравним? Работаем с той же суммой в 3 300 000 рублей. Срок кредита – 20 лет.
Таблица 18.
Расчет ежемесячных платежей по кредиту с разным первоначальным взносом
Очевидно, что ежемесячный платеж при отсутствии первоначального взноса довольно велик. Однако у нас в рукаве есть еще один козырь! Рефинансирование, которое по общим правилам доступно спустя 6 месяцев после получения кредита. Поэтому взяв дорогую ипотеку, через 6 месяцев ее можно рефинансировать в другом банке по более привлекательной процентной ставке. Вот такая существует финансовая хитрость.
Будучи финансово грамотным, вам всегда следует находиться в поиске более выгодных кредитных продуктов. Не стесняйтесь переливать кредит в другие банки на более выгодных условиях. Банки не станут держать на вас обиду☺.
Ретроспектива из жизни
Я наконец вышла в декрет. Все инвестиционные программы к тому моменту уже были реализованы. Оставался лишь один нерешенный вопрос – обремененный автомобиль. Стоимость кредита в грабительские 16,9 % волновала меня больше, чем факт обременения автомобиля. Несколько месяцев подряд в личном кабинете одного из банков у меня висело соблазнительное предодобренное предложение по потребительскому кредиту на 5 миллионов рублей под 12 % годовых. Мне же нужен был только 1 миллион.
В то солнечное утро, когда все работали, я, преисполненная воодушевлением от грядущей оптимизации своих расходов, села за руль своего любимого автомобиля и погнала в банк.
На встрече выяснилось, что данное предложение действительно только при условии оплаты финансовой защиты кредита. Данная программа добровольная, и я могу от нее отказаться. Однако банковский сотрудник ответил мне прямо, что в случае отказа процентная ставка будет не столь привлекательной и составит 16,9 %.
– Вы же понимаете, что мне бессмысленно увеличивать сумму кредита на 150 000 рублей только для того, чтобы снизить процентную ставку до 12 %. Это не имеет смысла, – парировала я.
– Но если вы откажитесь, то ставка станет 16,9 %. С этого года отказ от финансовой защиты кредита по нашим внутренним правилам влияет на ставку кредита, – ответила банковская сотрудница.
– Раньше я могла отказаться от данной программы, и это не влияло на ставку, – не останавливалась я.
– Теперь уже не так.
Я вежливо откланялась и покинула этот банк, не прикоснувшись к предложенному кофе.
По дороге я позвонила мужу, он сказал, чтобы я заехала в другой банк и попросила рефинансирование там. Это была бриллиантовая идея! Я как раз проезжала Невский проспект, где и находился нужный мне банк. Все решилось за 10 минут. Сотрудница быстро составила заявку, пришло одобрение, звонок службы безопасности, и вот я уже подписываю контракт на рефинансирование под 12 % годовых. Автомобиль они в залог не взяли. Я решила сразу два вопроса: вывела машину из-под обременения, а также сбила ежемесячный платеж на 4500 рублей.
Как только вы научитесь работать с долговой нагрузкой, появится вопрос: что выгоднее – направлять свободный денежный поток на досрочное погашение уже взятого кредита или инвестировать в привлекательный проект? Ответ будет зависеть как от доходности, так и от ваших целей.
Теперь вы знаете, как оценивать «отдачу» от досрочного погашения кредита. Сравните ее с вашим потенциальным инвестиционным проектом – вот и ответ. Однако следует иметь в виду, что «отдача» на вложенные средства при досрочном погашении – это сразу много денег, но в короткой перспективе. Инвестиционный же проект – это, как правило, много (конечно, если мы говорим об успешном проекте) и надолго.
Иногда важнее отложить 60 000 рублей в копилку первоначального взноса квартиры в новостройке, которая потенциально даст вам 1 миллион рублей чистого дохода через год, чем здесь и сейчас решить вопрос переплаты процентов по ипотеке. Взвешивайте, считайте, решайте!
