Новые идеи во времена бумов на рынке недвижимости
Бумы на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, подогреваются новыми идеями. Ценовая обратная связь, является, в некотором смысле, основным двигателем бума на рынке недвижимости, но рассказы о наступлении «новой эры» также оказывают влияние и могут быть частью обратной связи. Как уже отмечалось, бумы национального масштаба для больших стран – явление новое, есть много примеров региональных бумов на рынке недвижимости, у которых свои региональные истории о начале очередной «новой эры».
В 1880-х гг. на рынке недвижимости случился бум, охвативший значительную часть Калифорнии, – его пик наступил в 1887 г. Прежде всего бум коснулся Лос-Анджелеса, Сан-Диего и Санта-Барбары, население которых на тот момент было еще не так велико, и это не имело большого влияния в масштабах Соединенных Штатов в целом. Скорее всего, бум был связан с активным развитием железной дороги, которая делала доступной большую часть территории штата. Очевидно, что буму способствовала и война тарифов, развернувшаяся между Санта-Фе и компанией Union Pacific Railroad, которая внезапно сделала очень дешевыми билеты до Южной Калифорнии и обратно. Железнодорожная компания также, в надежде на возврат денег, вложенных в железнодорожную сеть, привлекла целый легион промоутеров, которые зазывали людей переезжать в Южную Калифорнию, расхваливая ее чудесный климат и блестящее будущее. И их ждал успех: «Лос-Анджелес наводнили промоутеры – как любители, так и профессионалы; гостиницы были забиты приезжими; цены взлетели до заоблачных высот; и везде – на улицах, в газетах и журналах, в домах и клубах – постоянно говорили о земле в южной Калифорнии»
{181}. Бум закончился падением цен в 1888–1889 гг.: «Те, кто раньше кричал о “земле и климате”, теперь cожалеют о том, что экономике южной Калифорнии не хватает стабильной промышленной базы. Взволнованные граждане, оглядываясь назад на вакханалию, творившуюся на протяжении всего 1887 г., начинали понимать, что, возможно, никогда еще общество не было столь далеким от таких понятий, как человеческие ценности и чувство меры»
{182}. История бума 1880-х служит напоминанием о том, что еще более 100 лет назад людей также беспокоил вопрос дефицита земли. Разница лишь в том, что эта история в то время не получила большого распространения. Калифорния уже тогда была непохожа на все остальные штаты и находилась немного в стороне, и, очевидно, никто не думал о том, что бум мог стать национальным.
В начале XX в. возник еще один знаменательный региональный пузырь на рынке жилья. На этот раз во Флориде. И в первую очередь это коснулось Майами. В 1925 г. рост цен на недвижимость достиг своего пика. По всей видимости, пузырь надулся благодаря популярной легенде о том, что после Первой мировой войны, в «ревущие двадцатые», люди, заработав достаточное количество денег и купив себе автомобиль, отправлялись зимовать во Флориду, что привело к быстрой скупке земли. Поверившие в эту легенду, возможно, ощутили потребность в такой покупке.
Другим стимулирующим фактором для возникновения пузыря стала Флоридская поправка к Конституции, принятая в 1924 г. и отменявшая подоходный налог и налог на наследство. Это подвигало богатых пенсионеров перебираться во Флориду, чему способствовала и широкомасштабная рекламная кампания, проводимая Торговой палатой Майами. Для любителей развлечений также существовала своя легенда – о «флоридском образе жизни» с огромным количеством «тихих» баров, торгующих нелегально алкоголем, и игорных заведений. Тот факт, что там жили знаменитости, включая известного гангстера Аль Капоне, придало легенде достоверность и привлекло внимание СМИ. Этот пузырь известен своими «продавцами купчих», которые разъезжали по стране и убеждали потенциальных покупателей приобрести купчую с внесением задатка на покупку земли во Флориде и с возможностью в дальнейшем ее продать. Пузырь лопнул внезапно – после урагана во Флориде в 1926 г., который напомнил всем о подстерегающих здесь опасностях, а газеты по всей стране обрушились на пузырь, пересказывая истории о наивных людях, купивших землю, которую они в глаза не видели и которая впоследствии оказалась непригодной для использования или даже затопленной»
{183}.
Как и бум в южной Калифорнии в 1880-х, бум во Флориде 1925 г. был сугубо региональным. Были истории, которые действительно побуждали людей к определенным действиям, но они не могли распространить свое влияние на всю страну.
В конце XX в. мы стали свидетелями довольно серьезных бумов на региональных рынках недвижимости как Соединенных Штатов, так и ряда других стран, которые охватывали достаточно большую часть страны, чтобы начать влиять на национальные индексы цен на жилье. Причины же их проследить труднее. В последние десятилетия XX в. бумы имели более глобальный географический охват и были связаны с более широким спектром мнений, политических вопросов и экономических проблем региона.
В США было два основных бума на региональных рынках жилья, которые оказались достаточно сильными, чтобы повлиять на национальный индекс жилья. Они отмечены на рис. 2.1: бум в Калифорнии в 1975–1980 гг. и бум на северо-востоке Соединенных Штатов в 1984–1988 гг., который в итоге переметнулся на Калифорнию в 1986–1989 гг.
Реальные (скорректированные на инфляцию) цены на жилье по всему штату Калифорния с 1975 по 1980 г. выросли на 60 %, но в середине 1980-х упали
{184}. Одним из стимулирующих факторов этого бума стало внезапное появление политического движения, которое встало на защиту экологии Калифорнии и добилось принятия законов, ужесточающих правила зонирования территорий и ограничивающих строительство. До этого в Калифорнии было относительно мало ограничений по зонированию, но начиная примерно с 1960-х гг. местные жители взялись за решение этого вопроса. В результате с 1970-х гг. Калифорния считается одним из тех штатов, где труднее всего построить новый дом
{185}.
Изменения в политике штата привели к ограничению предложения новых домов, и «предохранительный клапан», который должен был защитить рынок от возможности резкого скачка цен, перестал действовать. Некоторые сочли это победой тех, у кого уже был дом в Калифорнии, над теми, у кого не было. Эту победу широко приветствовали, но она способствовала активному росту стоимости готового жилья.
