Что нам следует делать, когда мы наблюдаем за подобной цепочкой событий, вызванной влиянием пузыря? Наблюдать за пузырями на рынке жилья, на фондовом или любом другом спекулятивном рынке все равно что наблюдать за автокатастрофой в замедленной съемке. Действительно ли ничего нельзя сделать? На самом деле можно, и немало.
Серьезная ошибка публичных людей состоит в том, что они спокойно воспринимают рост и падение рыночной капитализации, молчат о возможном подтексте этих изменений, и право слова оставляют аналитикам рынка, которые занимаются выполнением практически неосуществимой задачи краткосрочного прогнозирования рынка и которые могут быть «в доле» с инвестиционными банками, брокерами, жилищно-строительными фирмами или риелторами. Оценка рынков – это вопрос государственной, и даже международной, важности. Все наши планы на будущее, как личные, так и общественные, зависят от ресурсов, которыми мы располагаем, и эти планы пойдут прахом, если большая часть ресурсов завтра испарится. Свойство спекулятивных пузырей расти, а затем сжиматься может привести к крайне неравномерному распределению материального богатства. Этот факт может заставить многих из нас усомниться в целесообразности наших капиталистических институтов и свободного рынка. Поэтому нам необходимо иметь ясное представление о возможных последствиях таких сжатий, а также о том, какой, с учетом этих последствий, должна быть наша личная линии поведения, а также государственная политика.
Проблема использования влиятельными лицами своего авторитета состоит в том, что хотя мнения о слишком высоких или, наоборот, чересчур низких ценах на рынке могут разделять многие эксперты, однако эти мнения никогда не становятся общепризнанными. Авторитетные лица, которые их высказывают, знают, что судят на основании личного восприятия – интуитивных догадок о показателях рынка и его психологии, догадок, которые настолько сложно доказать, что они чувствуют необходимость мужества для того, чтобы первыми сделать такое заявление.
Разумеется, публичные люди рискуют серьезно опозориться, когда заявляют открыто о том, что доходность фондового рынка или рынка жилья в ближайшие годы может снизиться или стать отрицательной. Мы уже отмечали в этой книге, что хотя рынки в долгосрочной перспективе достаточно предсказуемы, тем не менее в случае слишком высоких или, наоборот, слишком низких цен говорить о реальных перспективах рынка крайне сложно. При этом эксперт, который молчит об излишнем доверии к рынкам со стороны общественности и излишней ее уверенности в получении прибыли в будущем из тех лишь соображений, что боится ошибиться в оценке перспектив, ничуть не лучше врача, который выявил у пациента повышенное кровяное давление, но не говорит ему об этом в надежде, что тому повезет и он не заболеет.
Этика и профессиональные стандарты
Основным недостатком нашей свободно-рыночной системы, что наиболее заметно в периоды экономического бума, является тенденция к постепенному снижению нравственных норм вплоть до возникновения конфликта или до принятия жестких мер, после чего общественность и правительство реагируют на конфликт и общество возвращается к прежним нормам. При надувании на рынке спекулятивного пузыря, когда цены идут вверх, мало кто способен противостоять упадку этических норм. С этой проблемой в ее разных формах мы сталкивались в период избыточного иррационального оптимизма в 1990-е гг. Проявлялась она в нечестном измерении прибыли, в снижении стремления руководителей работать над долгосрочным ростом истинной стоимости активов, в снижения стандартов, применяемых при выдаче кредитов – ипотечных и потребительских. Есть опасность, что все это станет еще более серьезной проблемой, если общественные деятели не начнут с этим бороться.
Снижение требований к лицам, желающим получить ипотечный кредит, приводит к проблемам после того, как процентные ставки вырастут постепенно в течение нескольких лет. Ипотечные кредиторы должны ужесточить условия получения кредита не только для того, чтобы себя обезопасить, но и во благо лиц, претендующих на кредит, дабы покупатели домов не пытались «прыгнуть выше головы». Американская профессиональная организация «Ассоциация ипотечных банков», а также все агентства, занимающиеся секьюритизацией кредитов, включая Fannie Mae и Freddie Mac, заинтересованы в ужесточении требований к выдаче кредитов. Ни одна из этих организаций не хочет, чтобы страну поразил ипотечный кризис. Однако в периоды активного надувания спекулятивных пузырей возникают обстоятельства, приводящие к снижению этих требований, и такое ослабление создает проблемы в будущем.
Обычно в качестве показателя, определяющего, что размер кредита не превосходит возможности заемщика, принимают такое условие: ипотечный кредит не должен превышать размер дохода за период в 2,5 года. Но не так давно в США при рассмотрении возможности выдачи кредита наиболее распространенным было правило 28/36: выплата по кредиту не должна превышать 28 % дохода заемщика, а общая сумма выплат – 36 % его дохода. Это правило позволяет кредиторам предоставлять более крупные кредиты при низких процентных ставках. И хотя на сегодня многие кредиторы пытаются следовать этому правилу и отказывают домовладельцам, чьи выплаты будут превышать данный лимит, в условиях жесткой конкуренции на рынке кредитования следовать подобным правилам кредиторам становится все сложнее. Банки, придерживающееся данного правила, оказываются не у дел. Они начинают допускать исключения из правила, которые объясняют особыми обстоятельствами, и порой их интерпретация самого правила в действительности не имеет смысла. Они оправдывают для себя эти исключения, полагая, что так поступают все и что в таком искажении норм нет ничего страшного, по крайней мере в данный момент.
В США отмечается тенденция к предоставлению кредитов на основе стандарта 28/36 даже в случае с ипотекой с плавающей ставкой; в этой ситуации процентная ставка остается низкой лишь в течение определенного периода времени, а через год, три или пять лет вырастает. Например, в середине 2004 г. можно было взять кредит с плавающей процентной ставкой, предполагающей в течение первого года выплату 3,25 % и первоначальные ежемесячные взносы в размере $425 на каждые $100 000 кредитных средств. При таких низких ставках стандарт 28/36 позволяет заемщику приобрести дом стоимостью более чем в пять его годовых доходов. Часто процентные ставки вырастают весьма значительно, и заемщик, таким образом, оказывается в трудном положении.
«Ассоциация ипотечных банков» отметила резкий переход в США с 2003 г. к выдаче кредитов с плавающей ставкой, и это отчасти потому, что в соответствии с правилом 28/36 большее количество домовладельцев могут соответствовать требованиям для выдачи подобного кредита. Заемщики, имеющие меньший доход и менее образованные, оказываются в сложной ситуации, когда процентные ставки вырастают
{306}. Все чаще ипотека с плавающей ставкой подразумевает только выплату этой процентной ставки в течение первых пяти или десяти лет с отсрочкой выплаты основной суммы кредита. Таким образом, через несколько лет заемщика ожидает сюрприз в виде выплат по кредиту, возросших за счет более высоких процентов, а также начала выплат основной суммы. Кредитные организации, предоставляющие такие займы, или организации, перекупающие у них эти займы, рискуют стать жертвами массовых невыплат по кредитам через несколько лет после их выдачи. Однако сотрудники этих организаций, делающие свою карьеру и выдающие как можно больше кредитов сегодня, кажется, не задумываются о возможных последствиях.
